Kẹt thanh khoản, thị trường bất động sản có thể huy động vốn từ đâu?

Thị trường bất động sản kẹt thanh khoản cục bộ

Kinh tế Việt Nam đang trên đà phục hồi tích cực và các tổ chức tài chính thế giới vẫn lạc quan về kinh tế Việt Nam. Cụ thể, tăng trưởng GDP 6 tháng đầu năm 2022 gần bằng 2019, cho thấy nền kinh tế đang phục hồi rõ rệt. 

Được dự báo là sẽ tăng trưởng nóng trong năm nay. Tuy nhiên, trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản lại chứng kiến trạng thái kẹt thanh khoản cục bộ. 3 xung lực chính về tài chính tiền tệ vào bất động sản được kiểm soát chặt chẽ hơn.

Thứ nhất, về tín dụng, theo Thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tính đến thời điểm ngày 31/5, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản là 2,33 triệu tỉ đồng, chiếm tỉ trọng 20,66% tổng dư nợ tín dụng chung đối với nền kinh tế.

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho biết, trong những tháng đầu năm 2022, tăng trưởng tín dụng khá cao đạt 8,51% (năm 2021 là 5,47%), đây là nguồn vốn cung cấp chính cho doanh nghiệp. Nhưng thực tế hiện nay nguồn vốn huy động của các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản lại gặp rất nhiều khó khăn, do nguồn vốn ngân hàng cho vay đối với lĩnh vực bất động sản được kiểm soát chặt chẽ để phòng tránh nợ xấu tăng cao khi lĩnh vực này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Bên cạnh đó, chủ trương của Ngân hàng Nhà nước là tập trung vốn tín dụng vào sản xuất kinh doanh, đặc biệt là các lĩnh vực ưu tiên như nông nghiệp, xuất nhập khẩu.

Thứ hai, về trái phiếu doanh nghiệp, sau một vài sự cố thị trường, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản bị thắt chặt điều kiện phát hành trái phiếu theo hình thức riêng lẻ. Tính chung 6 tháng đầu năm, quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt trên 180.000 tỉ đồng, giảm gần 27% so với cùng kỳ.

Thứ ba là về thuế bất động sản, thống kê của Tổng cục Thuế cho thấy, tính chung trong cả nước, năm 2021, số thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đạt 21.000 tỉ đồng, tăng hơn 4,9 nghìn tỉ đồng (tăng 30%) so với năm 2020.

Sang năm 2022, kết quả thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản những tháng đầu năm đạt 16,6 nghìn tỉ đồng, tăng 73% so cùng kỳ năm 2021. Theo một số thống kê, giá bất động sản ở một số phân khúc và khu vực nhất định hiện đang cao gấp 20 - 25 lần thu nhập của người dân và con số này có thể vẫn còn tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Đáng chú ý, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong quý II tiếp tục suy giảm khi tổng số đợt phát hành trong quý chỉ đạt 16 đợt, giảm 63% so với quý I, tương ứng với giá trị gần 8.600 tỉ đồng, giảm sâu tới 79% so với quý trước. 

Doanh nghiệp bất động sản có thể trông chờ vốn từ những kênh nào?

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển cho rằng, nguồn vốn cho thị trường bất động sản luôn là câu hỏi được quan tâm. Và trong bối cảnh hiện nay, vốn đầu tư nước ngoài là điểm sáng trong năm nay. Theo đó, trong 7 tháng đầu năm, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt gần 15,54 tỉ USD. Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện tại Việt Nam trong 7 tháng qua ước tính đạt 11,57 tỉ USD, tăng 10,2% so với cùng kỳ năm trước và là số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện cao nhất của 7 tháng trong 5 năm qua.

Trong đó, kinh doanh bất động sản xếp thứ hai về thu hút đầu tư nước ngoài với 3,21 tỉ USD. Đáng chú ý, phải kể đến việc các công ty nước ngoài đầu tư vào bất động sản thông qua hợp tác và M&A, xây dựng kho bãi, nhà xưởng.

Bên cạnh đó, còn có nguồn vốn từ các Quỹ Đầu tư Tín thác bất động sản chuyên đầu tư vào lĩnh vực bất động sản ở nhiều phân khúc khác nhau giúp phân tán rủi ro, nhưng các quỹ này chưa thực sự tạo được sức hút tại thị trường Việt Nam bởi nhiều lý do.

Nhận định về tình hình thị trường bất động sản nửa cuối năm 2022, ông Nguyên Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết: "Chúng tôi khẳng định ngành bất động sản còn đối mặt với nhiều khó khăn trong thời gian tới". 

Hiện thanh khoản giảm bởi dòng tiền dễ không còn. Các nhà đầu tư cũng có xu hướng cho dòng tiền nghỉ ngơi và trở nên thận trọng hơn. 

Thực tế hiện nay, nền kinh tế của Việt Nam cơ bản đang phát triển tốt và được đánh giá cao từ các tổ chức quốc tế. Cơ cấu kinh tế có sự chuyển dịch tích cực, sản xuất kinh doanh dần tái khởi động, xây dựng hạ tầng, giao thông được chú trọng đầu tư, logistics, việc làm phục hồi, vốn FDI giải ngân tốt...

Điều này cho thấy, Việt Nam tiếp tục tiến lên trên con đường phát triển kinh tế mà không cần phải dựa vào thị trường bất động sản. Đồng thời cũng minh chứng, Nhà nước đã bắt đúng “bệnh”, kịp thời điều chỉnh thị trường đi đúng hướng, giúp tái cấu trúc lại thị trường bất động sản, hướng tới mục tiêu phát triển kinh tế lành mạnh và bền vững hơn.