Siết tín dụng, thị trường nhà ở thành phố Hồ Chí Minh gặp khó

Số lượng căn hộ bán ra trong quý II tương đương cả năm 2021

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield trong vòng 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung thị trường căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh đạt khoảng 10.700 căn, trong đó phân khúc trung cấp chiếm phần lớn thị trường với hơn 9.600 căn đến từ các dự án Beverly Solari (Vinhomes Grand Park), LUMIERE Boulevard (Masteri Centre Point), MT East Mark City, Urban Green, King Crown Infinity và Fiato Premier, ....

Tương tự, đối với nhà phố và biệt thư có khoảng 194 căn được tung ra trong quý này. Thành phố Thủ Đức được đẩy mạnh phát triển thành nơi tập trung chính của thị trường nhà liền thổ với các dự án quy mô lớn. 

Số lượng căn hộ bán ra trong quý II/2022 đạt 9.048 căn, gần bằng với số lượng bán của cả năm 2021 là 10.145 căn. Riêng thị trường nhà phố bán được 173 căn (giảm 10 căn so với quý I) và biệt thự giảm một nửa so với quý trước với 45 căn được giao dịch.

Giá bán căn hộ dao động từ mức trung bình thấp nhất là 1.556 USD/m² (tương đương 36 triệu đồng) đến trung bình cao nhất đạt 15.009 USD/m² (tương đương 348 triệu đồng). Đối với các dự án biệt thự và nhà phố có mức giá lần lượt là 11.000 USD/m² (tương đương 255 triệu đồng) và 9.300 USD/m² (tương đương 216 triệu đồng).

Với các dự án đã được triển khai hơn 3 quý, giá bán sơ cấp vẫn được giữ ở mức ổn định. Trong khi đó, với các dự án tích hợp quy mô lớn, giá bán sơ cấp tăng trong khoảng 1 -  3% so với quý trước. Mức dao động giá cả này là để đảm bảo lợi ích cho cả phía đầu tư và những người mua trước đó.

Nhờ sự phục hồi kinh tế và sự thay đổi nâng cao mức sống của mọi người, tỉ lệ những hộ trung lưu tại Thành phố Hồ Chí Minh cũng đã gia tăng. Các nhà đầu tư đã thích ứng kịp thời để “linh hoạt” đẩy mạnh cung cấp các sản phẩm phù hợp để đáp ứng được nhu cầu cho các hộ này. 

Ngần ngại xuống tiền vì... siết tín dụng

“Siết tín dụng” là từ khóa được nhắc đến nhiều trên thị trường bất động sản kể từ đầu tháng 4 khi nhiều ngân hàng bắt đầu thắt chặt giải ngân cho vay bất động sản. Kiểm soát tín dụng là yêu cầu được Ngân hàng Nhà Nước đưa ra để hạn chế đầu cơ, thổi giá. Vì khó tiếp cận tín dụng, nhà đầu tư cá nhân ngần ngại xuống tiền hơn, nhất là đối với những sản phẩm có giá trị lớn như nhà phố và biệt thự, dẫn đến tỉ lệ bán giảm so với quý trước. 

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) - Chủ tịch VARS chia sẻ, dòng vốn vào thị trường cho phát triển bất động sản rất khó khăn. Theo phản ánh của các doanh nghiệp, gần như họ đều không tiếp cận được vốn vay trong thời gian vừa qua. Thực tế tồn tại một bất cập đó là nguồn vốn chảy vào đầu cơ nhiều, nhưng vốn dành cho khách hàng mua nhà ở lại gặp khó.

Đây là giai đoạn dòng tiền chờ đợi những cơ hội đầu tư vững chắc, đồng thời cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô, địa chính trị xung quanh. Giai đoạn dòng tiền dễ đã thực sự đi qua, cùng với đó là chính sách kiểm soát tín dụng thận trọng trong mọi lĩnh vực sản xuất kinh doanh, trong đó có bất động sản.

Doanh nghiệp có tiềm lực tài chính và nhà đầu tư ít phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính sẽ ít bị tác động hơn. Theo ghi nhận của Cushman & Wakefield, phần lớn chủ đầu tư cũng đã tạo điều kiện cho người mua bằng cách điều chỉnh kỳ hạn thanh toán phù hợp với hạn mức tín dụng từ các ngân hàng tài trợ để tăng tỉ lệ bán ra. 

Thời gian qua, sự kiện thông xe cầu Thủ Thiêm 2 bắc qua sông Sài Gòn kết nối với trung tâm Quận 1 và thành phố Thủ Đức đã thúc đẩy thị trường nhà ở tiếp tục sôi động tại khu Đông. Bên cạnh đó, đường Vành đai 3 và Metro Line 1 đang gấp rút hoàn thiện khiến khu vực này luôn nằm trong tầm ngắm của các nhà phát triển bất động sản. 

Cushman & Wakefield dự báo đến năm 2023, nguồn cung căn hộ sẽ đạt 30.000 - 35.000 căn, nhu cầu tiếp tục ổn định đến từ mục đích mua để ở và đầu tư. Khu vực phía Đông và phía Nam sẽ dẫn đầu thị trường căn hộ.

Mặc khác, thị trường nhà liền thổ tại thành phố Hồ Chi Minh vẫn còn đang trong tình trạng thiếu nguồn cung từ năm 2019 đến nay. Nguồn cung này được kỳ vọng sẽ cải thiện trong năm 3 năm tới với 7.859 căn cung ứng ra thị trường, được thúc đẩy bởi những chính sách và cam kết của chính quyền trong việc cải thiện các cơ sở hạ tầng ra những khu vực xa trung tâm thành phố.