Vì sao thị trường bất động sản im lặng?

Thị trường bất động sản đang rơi vào "tắc nghẽn" 

Kể từ năm 2020, thị trường bất động sản (BĐS) biểu hiện sốt giá, nhất là đầu năm 2022 tình trạng sốt giá đã lên đến đỉnh điểm. Việc sốt giá này có nguyên nhân sâu xa là hệ thống pháp luật còn nhiều khoảng trống, khoảng chồng chéo, nhất là Luật Đất đai 2013 chưa được sửa đổi kịp thời. Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên nhân này làm cho việc phê duyệt các dự án đầu tư bị dừng lại. Thiếu cung dự án là nguyên nhân gốc gây ra sốt giá.

Bên cạnh đó, còn một nguyên nhân trực tiếp là giới kinh doanh BĐS lợi dụng tình hình để kích sốt giá lên thành một xu hướng thị trường, với những tin đồn thổi về các ý tưởng quy hoạch đô thị, về các dự án hạ tầng, để từ đó tạo nên những "chợ cóc" BĐS, tung tin về mua tranh, bán cướp BĐS ở chỗ này hay nơi kia.

Thế nhưng, từ nửa cuối năm 2022 đến nay thị trường BĐS lại rơi vào tĩnh lặng, thậm chí nhiều nơi còn giảm giá, cắt lỗ. Lý do của tình trạng mất thanh khoản này là do sức tài chính sau COVID không đủ để thị trường BĐS hoạt động bình thường, các nguồn vốn cho đầu tư kể cả tín dụng, cổ phiếu, trái phiếu đều không tạo được hiệu quả khi vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp phát triển dự án BĐS đều rất nhỏ bé. "Điều quan trọng nhất là nguồn vốn lớn nhất để phát triển các dự án BĐS nhà ở là vốn từ cơ chế bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng khi các dự án không phê duyệt nổi thì nguồn vốn này cũng không còn nữa. Vì vậy, không có vốn để nuôi dưỡng thị trường thì thị trường ắt phải rơi vào im lặng" – GS Đặng Hùng Võ nhận định.

Chính phủ đã có nhiều giải pháp mang tính tìm kiếm cách tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, đặc biệt là Chính phủ đã thành lập Tổ công tác đặc biệt để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Hoạt động của Tổ công tác này rất tích cực, có nhiều báo cáo, nhiều kiến nghị, nhưng thực sự chưa thể chạm tới giải pháp căn cơ nhất là đổi mới cách xây dựng hệ thống pháp luật về đất đai, BĐS sao cho không còn khoảng trống, không còn xung đột pháp luật để có một hệ thống pháp luật đầy đủ, nhất quán và hoàn chỉnh.

Tình trạng xung đột pháp luật trong phạm vi quản lý phát triển bất động sản

GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, xung đột pháp luật đang là một "vấn nạn" hiện nay trong quá trình xây dựng pháp luật. Thậm chí, đây còn là nguyên nhân chính làm cho các cán bộ có thẩm quyền không dám hạ bút ký các dự án đầu tư hay các công văn hướng dẫn thi hành pháp luật. Đúng được Luật này thì lại trái Luật khác. Vậy nên có tâm lý "gác bút cho lành", cứ như vậy dòng chảy phát triển sẽ bị tắc nghẽn, và cuộc sống đành nằm yên chờ đợi.

GS Võ phân tích, cách "chữa bệnh" này vẫn thường dùng đơn thuốc "một Luật sửa nhiều Luật", lúc đầu còn đôi khi làm, đến nay ngày càng nhiều hơn. Luật dạng này đầu tiên là "Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản" ban hành ngày 19/6/2009, trong đó sửa một loạt như Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Nhà ở. Cũng được một thời gian rồi rắc rối pháp luật lại vẫn như cũ.

Sau khi Luật Quy hoạch 2017 được thông qua, đã có 2 Luật ở dạng "một Luật sửa nhiều Luật" được ban hành: thứ nhất là Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của 11 Luật có liên quan đến quy hoạch (quy hoạch sản phẩm) ngày 15/6/2018 và Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch (quy hoạch ngành) ngày 20/11/2018. Đến nay, nhiều vướng mắc trong thực hiện Luật Quy hoạch đang làm cho việc triển khai bị chậm lại nhiều.

Gần đây nhất, Quốc hội đã thông qua "một Luật sửa nhiều Luật" nữa, đó là Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 Luật gồm Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công - tư, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Thi hành án dân sự (ngày 11/01/2022). Việc sửa đổi, bổ sung này cũng là cấp thiết để tháo gỡ những vướng mắc thực tế đang gặp phải. Tuy nhiên, GS Võ nhận định: "Việc phê duyệt dự án BĐS vẫn bị ách tắc, làm cho thị trường BĐS vẫn bị rơi vào đóng băng. Lý do chính là Luật Đất đai 2013 chưa được sửa đổi kịp thời".

GS Võ liệt kê, tại Chương XVI của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi về các quy định chuyển tiếp cũng đang đứng trước câu chuyện "một Luật sửa nhiều Luật" với nội dung sửa đổi, bổ sung một số điều của nhiều Luật khác có liên quan, cụ thể bao gồm: Luật Quy hoạch (Điều 249); Luật Thủy sản (Điều 250); Luật Tổ chức chính quyền địa phương (Điều 251); Luật Ngân sách nhà nước (Điều 252); Luật Quản lý, sử dụng vốn nhà nước vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp (Điều 253); Luật Thi hành án dân sự (Điều 254); Luật Thuế thu nhập cá nhân (Điều 255); Luật Lâm nghiệp (Điều 256); Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (Điều 257); Luật Đầu tư (Điều 258); Luật Đầu tư công (Điều 259); và bãi bỏ một số điều của các Luật bao gồm Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến Quy hoạch; Luật Quản lý, sử dụng tài sản công; Luật Đường sắt và bãi bỏ một số Nghị quyết, một số điều của Nghị quyết do Quốc hội ban hành (Điều 360). "Tính chi tiết, tổng số văn bản quy phạm pháp luật phải sửa đổi, bổ sung, loại bỏ phải tới con số hai chục. Quả là quá nhiều, nhưng chẳng biết bao lâu nữa xung đột pháp luật lại tái diễn, rồi bao nhiêu lần nữa hình thức "một Luật sửa nhiều Luật" lại phải áp dụng".

Cũng theo GS. Đặng Hùng Võ, nói chung, giải pháp "một Luật sửa nhiều Luật" không phải là giải pháp hợp lý vì sự phát triển càng mạnh thì sự rắc rối pháp luật càng nhiều. Điều quan trọng là phải tìm ra nguyên nhân chủ yếu gây ra tình trạng xung đột pháp luật hiện nay và loại bỏ được nguyên nhân đó thì mới giải quyết được tận gốc vấn đề.

Chuyên gia này cho rằng, nhìn kỹ, có thể thấy ngay nguyên nhân chính là các luật đều có phạm vi điều chỉnh riêng và giữa các luật không thể có miền giao nhau của phạm vi điều chỉnh. Chỉ có điều phạm vi điều chỉnh của một luật nào đó đã được xác định, nhưng thường các quy định vẫn hay vượt quá phảm vi điều chỉnh đó. Vậy thì cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra phải chú ý đặc biệt tới mối quan hệ giữa các điều luật với phạm vi điều chỉnh đã được xác định. Một luật chỉ được có các quy định trong đúng phạm vi điều chỉnh của luật đó, không được quy định với ra ngoài. Khi các quy định mà với ra ngoài thì chắc chắn sẽ xảy ra xung đột pháp luật.

Cần xác định rõ Luật Đất đai "quản lý đất đai" hay "sử dụng đất đai"

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ nêu rõ, đối với Luật Đất đai, cần xác định thật rõ rằng đây là Luật về "quản lý đất đai" hay Luật về "sử dụng đất đai" hay cả "quản lý" cả "sử dụng". Tại Điều 1 của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hiện nay (tháng 6/2023) quy định về phạm vi điều chỉnh của Luật với nội dung "Luật này quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, việc quản lý đất đai và chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của công dân, người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam".

Trong Điều 1 này, cần làm rõ phạm vi "chế độ sử dụng đất", tức là thế nào là chế độ sử dụng đất gắn với "quản lý đất đai". Luật Đất đai chỉ quy định những nguyên tắc chung về chế độ sử dụng đất bao gồm "thời hạn, hạn mức sử dụng đất, trình tự, thủ tục hành chính trong giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với từng phân nhóm đất chính. Các quy định về việc sử dụng đất chi tiết cần quy định tại các Luật về sử dụng đất đai như Luật Nhà ở; Luật Lâm nghiệp; Luật Du lịch; Luật Quản lý, sử dụng tài sản công; Luật Quốc phòng, Luật Công an nhân dân, Nghị định Quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế;... Luật chuyên ngành của mỗi ngành phải quy định về việc sử dụng đất của ngành mình.

GS Võ nhận định, về bản chất, Luật Đất đai không phải là một luật "đơn độc", mà Luật này tồn tại cùng với Bộ luật Dân sự và rất nhiều Luật khác quy định về việc sử dụng đất đai. Luật Đất đai không thể ôm tất cả các quy định vào mình, phạm vi điều chỉnh cần xác định rõ là việc Nhà nước thực hiện quyền "quản lý đất đai" và quyền "đại diện chủ sở hữu toàn dân ban hành các quyết định về đất đai". Cần rà soát lại để xác định phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai sửa đổi để sao cho không còn xung đột về sử dụng đất giữa Luật Đất đai với các Luật chuyên ngành khác.