Thị trường bất động sản 2023: Phân khúc nhà ở xã hội sẽ hút khách?

Tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc “Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” ngày 17/2, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Nguyễn Thị Hồng cho biết, 4 ngân hàng thương mại nhà nước đã thống nhất sẽ dành một gói tín dụng trị giá 120.000 tỷ đồng cho lĩnh vực nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp với lãi suất cho vay thấp hơn từ 1,5 - 2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường.

Trước những biến động, đâu sẽ là điểm dừng?

Thị trường bất động sản có nhiều biến động vào những tháng cuối năm 2022 đã ảnh hưởng lớn tới đà phục hồi cũng như tâm lý chung của toàn bộ thị trường. Dự báo thị trường tiếp tục gặp nhiều khó khăn trong năm 2023 với nguồn cung hạn chế, tính thanh khoản thấp do người mua nhà vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay ngân hàng. 

Thực tế, các chuyên gia cũng đã chỉ ra những khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản - một thị trường có vai trò khá quan trọng trong nền kinh tế là còn rất nhiều. Trước đó, sự tăng trưởng quá nhanh, quá nguy hiểm đã phần nào khiến thị trường này có phần chệch hướng, những tế bào cơ bản bị phá vỡ và cần có sự biến đổi, thanh lọc kỹ càng trước khi có thể phục hồi trở lại trong năm 2023. 

Khó khăn lớn nhất, là nguồn vốn đã cạn. Kể từ khi cách chính sách thắt chặt lãi suất, nguy cơ lạm phát, kéo theo những lao đao về nguồn tiền đầu tư vào lĩnh vực bất động sản trở nên vướng hơn bao giờ. Vì vậy, khi tìm các giải pháp phục hồi nền kinh tế nói chung và lĩnh vực bất động sản nói riêng, các nhà hoạch định và quản lý đã đưa ra gói tín dụng "ưu đãi" đặc biệt cho bất động sản, để từ đây, mới có lực vực dậy những phân khúc đã từ lâu "bất động". 

Thực tế, nguồn vốn cho thị trường bất động sản được huy động từ rất nhiều kênh khác nhau như nguồn vốn FDI, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, huy động qua thị trường chứng khoán, vốn và tài sản của chính doanh nghiệp và vốn huy động của người mua nhà. Tuy nhiên, với chính sách ưu đãi gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho phân khúc nhà ở xã hội dành cho đối tượng người lao động thu nhập thấp, thực sự là một cách tháo gỡ khá phù hợp trong hoàn cảnh hiện nay. Và có lẽ, đây chính là một điểm dừng lý tưởng cho những biến động xấu tới thị trường bất động sản trong thời gian qua. 

Nhà ở xã hội: Bất động sản cho những nhu cầu thực sự của người dân

Theo CBRE Việt Nam, trong quý IV/2022, số căn hộ chào bán mới ở mức thấp kỷ lục tại thị trường Thành phố Hồ Chí Minh. Trong khi đó, phân khúc cao cấp vẫn tiếp tục là phân khúc có nguồn cung dồi dào nhất với 16.850 căn hộ, chiếm gần 90% tổng số căn hộ được chào bán năm 2022. 

Tuy nhiên, với sự dịch chuyển của thị trường bất động sản thời gian qua đang có xu hướng tập trung hơn cho các phân khúc nhà ở hạng sang (chiếm tới 75% nguồn cung các dự án bán mới trong năm 2022), việc quyết định dịch chuyển sang các dự án trung cấp, bình dân là một xu hướng cân bằng tất yếu, để người dân thực sự tiếp cận dễ dàng hơn với nguồn cung căn hộ, nhà ở trong tương lai. 

Có thể nói, việc "cài" vốn vào các dự án nhà ở xã hội đang là hướng đi đúng đắn của các nhà quản lý chính sách, giữa những biến động khó lường của thị trường, đồng thời để loại bớt những đối tượng đầu tư trục lợi, thao túng thị trường, thổi giá, tạo sốt giả... trong đầu cơ, đầu tư bất động sản bằng những nguồn tín dụng "đen", khi không còn những món hời béo bở, thị trường sẽ tìm lại được sự cân bằng phù hợp, nhu cầu thực sự của người dân sẽ tìm tới những dự án được đảm bảo, có tính thực tiễn, khả thi và được hỗ trợ các chính sách bán hàng tốt nhất. Có thể nói, đây là thời gian phù hợp nhất để có thể làm trong sạch và phục hồi trở lại thị trường bất động sản từ nay cho đến những năm tiếp theo. 

Theo CBRE, dự báo trong năm 2023, TP Hồ Chí Minh dự kiến chỉ có khoảng 9.000 căn hộ mới được chào bán từ 20 dự án; mặc dù phân khúc cao cấp vẫn tiếp tục là điểm hướng tới của nhiều dự án, nhưng với cán cân giải ngân ở thời điểm hiện tại, sẽ là lúc các dự án mới ở phân khúc bình dân, nhà ở thực sẽ được giới thiệu tới người dân. 

Theo các chuyên gia cho rằng, thanh khoản thị trường căn hộ năm 2023 có thể tập trung ở những dự án nhà ở vừa túi tiền phục vụ cho nhu cầu ở thực với mức giá dưới 50 triệu đồng/m2 tại TP Hồ Chí Minh và dưới 35 triệu đồng/m2 tại tỉnh Bình Dương. Nhà ở xã hội hứa hẹn là điểm sáng thị trường năm 2023 mặc dù nguồn cung vẫn hạn chế, khó có những đột biến trong ngắn hạn.

Khó khăn còn nhiều, nhưng nhà ở xã hội sẽ có chỗ đứng

Giới chuyên gia cho rằng, các nhà phát triển bất động sản lớn có xu hướng cơ cấu lại sản phẩm để thích nghi với giai đoạn khó khăn. Những chủ đầu tư lớn tham gia phát triển nhà ở xã hội ước tính sẽ cung cấp khoảng 2,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội được phát triển cho những đối tượng thu nhập thấp trước năm 2025, phân khúc nhà ở vừa túi tiền và căn hộ bình dân có thể cũng được chú ý, công bố kế hoạch đầu tư nhiều hơn trong năm nay.

CBRE dự đoán thị trường tiếp tục gặp nhiều khó khăn trong năm 2023 với nguồn cung hạn chế, tính thanh khoản thấp do người mua nhà vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay ngân hàng. Sẽ có sự điều chỉnh trong phân khúc nguồn cung với ít các căn hộ hạng sang hơn, chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và trung cao cấp. Giá nhà do đó sẽ không có nhiều biến động trong năm 2023 - 2024.

“Thời điểm phục hồi của thị trường sẽ phụ thuộc phần lớn vào việc điều chỉnh các chính sách kinh tế vĩ mô bao gồm chính sách tín dụng, Luật Đất đai sửa đổi cũng như cách giải quyết các vấn đề pháp lý để khơi thông nguồn cung sản phẩm mới ra thị trường ”, bà Dương Thùy Dung Giám đốc Cấp cao của CBRE Việt Nam dự báo.