Rủi ro khi mua nhà đất bằng vi bằng

Mua bán nhà đất bằng vi bằng có hợp pháp không?

Theo khoản 3 Điều 2 và khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

Theo khoản 4 và 5 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, không được lập vi bằng đối với trường hợp xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

Mua bán qua vi bằng được hiểu là việc mà bên mua và bên bán thực hiện hoạt động mua bán nhà trước sự chứng kiến của Thừa phát lại và được Thừa phát lại lập thành vi bằng có đóng dấu, trong vi bằng sẽ ghi nhận ngày tháng đó, tại địa điểm đó các bên có liên quan có sự thảo thuận, cam kết việc mua bán, do vậy, việc mua bán nhà đất này sẽ không thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán, chuyển nhượng theo pháp luật quy định đồng nghĩa với việc vi bằng không có ý nghĩa xác nhận quyền sở hữu quyền sử dụng của các bên.

Lập vi bằng để mua bán nhà đất là vi phạm quy định cấm của pháp luật, nó chỉ hợp pháp trong một số trường hợp sau:

1. Vi bằng ghi nhận sự kiện đặt cọc.

2. Vi bằng ghi nhận sự kiện giao nhận tiền.

3. Vi bằng ghi nhận sự kiện bàn giao nhà, đất.

Do đó, khi mua nhà đất bằng vi bằng sẽ không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đồng nghĩa với việc nhận chuyển nhượng nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng sẽ không được cấp sổ đỏ.

Để có thể thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì cá nhân hay hộ gia đình cần đáp ứng được một số các trường hợp được quy định tại Điều 100 hoặc Điều 101 Luật Đất đai năm 2013, có đầy đủ văn bản pháp lý hợp pháp được thể hiện qua hợp đồng mua bán, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được công chứng và chứng thực.

Đồng thời, căn cứ khoản 4 và 8 Điều 32 Nghị định 82/2020/NĐ-CP, trường hợp thừa phát lại lập vi bằng mua bán nhà đất có thể bị phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 15 triệu đồng và tước quyền sử dụng thẻ thừa phát lại từ 6 tháng đến 9 tháng.

Những rủi ro khi mua nhà đất bằng vi bằng 

Việc mua bán nhà đất qua vi bằng vô cùng rủi ro bởi thực hiện nhiều lần, qua nhiều người, chuyển nhượng hồ sơ, giấy tờ chưa có pháp lý đầy đủ, chưa đúng quy định. Nguy hiểm hơn, có chủ sở hữu tài sản vẫn lập vi bằng chuyển nhượng nhà, đất trong khi tài sản đã thế chấp ở ngân hàng, cầm cố hoặc chuyển nhượng cho người khác (bằng giấy viết tay).

1. Tính giá trị pháp lý của vi bằng

Mua bán nhà đất thông qua vi bằng sẽ không có giá trị pháp lý vì việc lập vi bằng không thể thay thế được hợp đồng công chứng, chứng thực thông thường, tại Khoản 2 Điều 36 của Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định “Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác”

Việc lập thủ tục vi bằng chỉ có giá trị là bằng chứng ghi nhận sự kiện, hoạt động đó xảy ra mà không ghi nhận tính hợp pháp của sự kiện, ngoài việc xác nhận giao dịch có xảy ra và làm chứng cứ xác nhận giao dịch đã xảy ra chứ không có giá trị pháp lý.

2. Thủ tục sang tên sổ đỏ

Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Nghị định 08/2020/NĐ-CP, chuyển nhượng nhà đất bằng vi bằng sẽ không được sang tên vì:

Pháp luật đất đai quy định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực và hồ sơ sang tên phải có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực.

Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực mà chỉ ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân.

Như vậy người bán và người mua chỉ lập vi bằng mua bán nhà mà không tiến hành ký hợp đồng mua bán và công chứng, chứng thực, thì không đủ điều kiện để sang tên Sổ đỏ, trong trường hợp này nhà, đất vẫn đứng tên chủ cũ người mua dù đã trả tiền nhưng không đủ điều kiện sang tên sổ đỏ đứng tên mình. Chính vì vậy nên hiện nay phát sinh rất nhiều tranh chấp không sang tên được nhà, đất cho người khác; không được phép sửa chữa, thế chấp nhà đất đó.

3. Độ thanh khoản tương đối thấp

Một khi đã hiểu vi bằng là gì, tính pháp lý của vi bằng ra sao thì rất ít khách hàng chọn mua nhà bằng vi bằng bởi các rủi ro là rất lớn, thậm chí có thể mất trắng tiền.

Bên cạnh đó, thông qua mẫu vi bằng mua bán không ít khách hàng bị lừa đảo hòng chiếm đoạt tài sản. Chính vì vậy loại hình mua bán này ngày càng được ít xuất hiện trên thị trường, chỉ thấy ở một số ít khu vực nhất định.

4. Không thể vay ngân hàng

Ngân hàng sẽ không thể hỗ trợ việc cho vay do chưa chuyển tên qua người mua. Những trường hợp không được ngân hàng hỗ trợ sau này sẽ rất khó để bán ra hoặc lúc kẹt tiền cũng rất khó để xoay vòng vốn với tài sản là vi bằng.

5. Có thể bị mất trắng

Nhà đất vi bằng nằm trong sổ chung với chủ đất cho nên nếu chủ sở hữu đất chẳng may qua đời thì theo luật thừa kế thì tài sản sẽ thuộc về gia đình chủ sở hữu. Lúc này người mua có thể bị mất trắng tài sản, bởi quyền thừa kế cao hơn vi bằng. Tuy nhiên, nếu có thể liên hệ và thương lượng với gia đình chủ sở hữu đất bạn có thể tiến hành làm giấy xác nhận để lấy tài sản đó.

Bên cạnh trường hợp có sổ đỏ và các giấy tờ hợp pháp còn có trường hợp mua bán nhà đất không có giấy tờ hợp pháp, trường hợp này tiến hành lập vi bằng rất nhiều và thường xuyên xảy ra tranh chấp, bởi lẽ bản thân việc không có giấy tờ hợp pháp đã tiềm tàng nhiều rủi ro, không thể xác nhận được nguồn gốc đất, xem đất có thuộc quy hoạch hay thu hồi hay không, lợi dụng việc không có giấy tờ, chủ sở hữu đất có thể thực hiện mua bán nhà đất nhiều lần mà Thừa phát lại cũng không kiểm soát được; có nghĩa là thửa đất có thể được chuyển nhượng cho nhiều người.

Khi gặp phải các trường hợp trên, người mua đất rất dễ mất trắng hoặc phải trải qua quá trình kiện tụng phức tạp, mất thời gian, chi phí tại Tòa án mới đòi lại được tiền.

Các trường hợp mua bán nhà đất thông qua vi bằng sẽ không được pháp luật thừa nhận. Do đó, người mua nhà đất thông qua hình thức này sẽ gặp nhiều rủi ro và nguy cơ thiệt hại rất lớn. Khuyến nghị mọi người không nên mua nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng để tránh gặp rủi ro và thiệt hại.