HoREA kiến nghị 10 giải pháp gỡ khó cho thị trường bất động sản

Thừa nhà cao cấp, thiếu nhà vừa túi tiền 

Không thể phủ nhận, suốt thời gian qua, thị trường bất động sản đã có những đóng góp tích cực cho nền kinh tế và góp phần đảm bảo “an sinh xã hội về nhà ở”, đã làm thay đổi bộ mặt nhiều khu vực đô thị và nông thôn và đóng góp khoảng 10% nguồn thu ngân sách Nhà nước.

Hiện, bất động sản cũng là lĩnh vực đứng thứ 3 trong thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài, lũy kế đến tháng 11/2021 đã đạt 61,6 tỉ USD, chiếm 15,2% tổng nguồn vốn FDI.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản hiện vẫn tồn tại 5 vấn đề đáng chú ý và cần được giải quyết nhanh chóng. 

Thứ nhất là tình trạng “lệch pha cung-cầu” dẫn đến thiếu nguồn cung dự án, thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Thứ hai là tình trạng “lệch pha phân khúc thị trường” về phân khúc nhà ở cao cấp. Tại thành phố Hồ Chí Minh, nhà ở có giá vừa túi tiền năm 2020 chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở và năm 2021 thì con số này về 0%. Trong khi 74% sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc cao cấp, còn lại 26% thuộc phân khúc trung cấp. 

Vấn đề thứ ba là tình trạng khan hiếm nhà ở đã đẩy giá nhà tăng cao liên tục trong 5 năm qua vượt quá khả năng thu nhập của đa số người dân.

Bên cạnh đó, môi trường đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản vẫn chưa thực sự minh bạch, thông thoáng, công bằng, lành mạnh.

Cuối cùng là có không ít doanh nghiệp bất động sản yếu kém năng lực, thiếu tính chuyên nghiệp đi đôi với tình trạng “đầu nậu”, “cò đất” hoạt động trái pháp luật, “phân lô bán nền” tràn lan gây “sốt ảo” giá đất tại nhiều địa phương gây thiệt hại cho khách hàng, nhà đầu tư, tác động tiêu cực đến sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.

Trong đó, vấn đề nổi cộm là mối quan hệ hữu cơ giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn để cả hai thị trường này phát triển lành mạnh, hỗ trợ lẫn nhau. 

Nguy cơ doanh nghiệp "ngộp thở" vì bị siết cả tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp

Nhìn nhận khách quan, nguyên nhân dẫn đến những vấn đề trên do dịch COVID-19, hay xung đột địa chính trị, hoặc do đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu. Nhưng chủ yếu vẫn đến từ các nguyên nhân chủ quan, trước hết là một số vướng mắc về thể chế pháp luật và công tác thực thi pháp luật. 

Trước những vấn đề này, tại Diễn đàn kinh tế Việt Nam lần thứ 4 ngày 5/6, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã kiến nghị 10 giải pháp tháo gỡ.

Giải pháp thứ nhất, HoREA kiến nghị tập trung hoàn thiện thể chế pháp luật. Hiệp hội nhận thấy, việc nâng cao chỉ số môi trường kinh doanh và năng lực cạnh tranh quốc gia giúp tạo thuận lợi trong việc thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư nước ngoài FDI vào nền kinh tế và thị trường bất động sản và cũng nhằm kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, thông thoáng, công bằng.

Thứ hai là đảm bảo quyền tiếp cận nguồn lực đất đai của doanh nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có “quyền” được công nhận chủ đầu tư sau khi doanh nghiệp đã “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở.  

Thứ ba là kiến nghị về việc đảm bảo quyền tiếp cận nguồn lực đất đai của doanh nghiệp thông qua phương thức “đấu giá quyền sử dụng đất”, hoặc “đấu thầu dự án có sử dụng đất”. 

Doanh nghiệp mong muốn tiếp cận được nguồn lực đất đai một cách minh bạch, công bằng thông qua “đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất” chứ không “dấm dúi” chỉ định nhà đầu tư như một số trường hợp đã xảy ra trước đây. 

Kiến nghị thứ tư liên quan đến các quy định cơ chế người sử dụng đất có quyền được hưởng phần giá trị tăng thêm từ đất do người sử dụng đất đầu tư mang lại. Hiệp hội kiến nghị bổ sung chính sách để khuyến khích người sử dụng đất đầu tư nhiều nguồn lực làm gia tăng giá trị sử dụng của đất đai. 

Tiếp theo, Hiệp hội kiến nghị đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp, trong đó có quyền chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất.

Thứ sáu, Hiệp hội kiến nghị xây dựng cơ chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn trên thị trường vốn, trong đó có hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp và cho phép các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản kinh doanh đa ngành được hạch toán dùng phần lợi nhuận kinh doanh bất động sản để bù các khoản kinh doanh bị lỗ của các lĩnh vực khác.

Ở nước ta, thị trường vốn vẫn chưa phát triển đầy đủ, các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ REIT quá nhỏ, nên các doanh nghiệp bất động sản phải dựa vào việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang chiếm khoảng 38% GDP. Nếu Nhà nước “siết” cả tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp thì sẽ “đứt gẫy” dòng vốn đầu tư, nhiều doanh nghiệp có nguy cơ “ngộp thở”, nhất là trong lúc thanh khoản bị sụt giảm. 

Hiệp hội đề nghị, không nên vì một số ít doanh nghiệp có sai phạm, vi phạm pháp luật mà “siết quá chặt, siết quá đà, siết cả doanh nghiệp làm ăn đàng hoàng, tuân thủ pháp luật” đang chiếm đa số trong nền kinh tế.

HoREA đưa ra kiến nghị thứ 7 về việc chưa nên quy định “sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn (50 năm, 70 năm)” vì đây là tài sản có giá trị lớn muốn để lại cho con cháu, để không gây “biến động” trên thị trường bất động sản và trong xã hội. 

Tuy nhiên, cũng cần khuyến khích các doanh nghiệp thực hiện dự án nhà chung cư sở hữu có thời hạn tương tự như dự án “căn hộ dịch vụ (serviced apartment)” hiện nay với thời hạn sở hữu “căn hộ dịch vụ” theo thời hạn dự án, phổ biến là 50 năm, để khách hàng lựa chọn và làm quen với loại sản phẩm căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn.

Thứ tám, HoREA kiến nghị bổ sung Luật Nhà ở quy định cơ chế chính sách “ưu đãi một phần” (có thể bằng phân nửa chính sách ưu đãi nhà ở xã hội) để phát triển “nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị không thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội” đi đôi với đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội; cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ; di dời, chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch để tái thiết, tái phát triển đô thị bền vững.

Thứ chín, HoREA kiến nghị Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương sớm xem xét “có kết luận dứt điểm” các dự án bị dừng triển khai do thực hiện công tác rà soát pháp lý, kiểm tra, thanh tra, điều tra theo hướng thực hiện “thu hồi triệt để tài sản nhà nước bị thất thoát do tham nhũng, tiêu cực”; các doanh nghiệp có liên quan phải nộp nghĩa vụ tài chính, kể cả phần nộp bổ sung (nếu có) cho ngân sách nhà nước theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Cuối cùng, Hiệp hội thống nhất với ý kiến của Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh Phan Văn Mãi trao đổi với Cổng thông tin điện tử Chính phủ ngày 02/06/2022 đã đề xuất Chính phủ sớm có văn bản hướng dẫn, thống nhất quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án bất động sản để các địa phương triển khai thực hiện, gồm các bước liên quan như chấp thuận chủ trương đầu tư; duyệt quy hoạch; giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở; cấp giấy phép xây dựng.

Hiệp hội cho rằng đây là các giải pháp hiệu quả nhất, ít tốn kém nhất và có tính lan tỏa lớn nhất để thị trường bất động sản phát triển minh bạch, công bằng, lành mạnh, ổn định và bền vững.