Thị trường bất động sản hình thành giá mới khi cung chưa đủ cầu

Bất động sản căn hộ hình thành giá mới 

Nhu cầu căn hộ tăng, cùng với việc nguồn cung bị trì hoãn khiến giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM có xu hướng tăng trong thời gian vừa qua, hình thành mức giá mới.

Không khó để thấy, bước vào giai đoạn bình thường mới, kinh tế Việt Nam, đặc biệt là tại TP.HCM và Hà Nội đang hồi phục rõ nét. Các nhà máy, công sở làm việc toàn thời gian trở, từ đó,số lượng lao động quay trở lại các thành phố cũng tăng lên. 

Theo thống kê từ các văn phòng môi giới nhà đất, số lượng người hỏi thuê nhà/phòng tại các khu chung cư đã tăng vọt trong vài tháng trở lại đây, đặc biệt tại TP.HCM. Với nhu cầu tăng cao, các hợp đồng thuê nhà trước đó (có thời hạn thông thường 1 năm) đều được ký với mức giá tăng tới 10% hoặc hơn. 

Thống kê trên batdongsan.com.vn cũng cho thấy mức độ quan tâm tới căn hộ cho thuê tại TP.HCM, Hà Nội tăng vọt trong quý I/2022 so với cùng kỳ năm 2021. Tuy nhiên, trong khi mức độ quan tâm tới căn hộ bán tại Hà Nội trong quý I/2022 tăng, thì chỉ số này tại TP.HCM lại giảm so với cùng kỳ năm ngoái.

Ngành ngân hàng không "khóa, siết" tín dụng bất động sản

Nguồn cung căn hộ trong quý I/2022 đều ghi nhận sự giảm sút tại 2 thị trường Hà Nội và TP.HCM. Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới trong kỳ ước đạt 2.800 căn, giảm 38% so với cùng kỳ 2021. Hầu hết các dự án mới chưa được khởi động trong quý I/2022, nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án đã được triển khai trước đó.

Hiện có 29 doanh nghiệp bao gồm các “ông lớn” như Gamuda Land, Vinacapital, Hưng Thịnh,... vẫn đang chờ đợi mòn mỏi một văn bản hành chính, hay Trung ương chỉ đạo tháo gỡ. Tuy nhiên, 38 dự án bất động sản, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư vẫn tắc do vướng mắc về pháp lý, hoặc về thủ tục đầu tư xây dựng

Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ mới ước đạt gần 2.200 căn, giảm hơn 60% so với cùng kỳ 2021. Tương tự Hà Nội, toàn bộ nguồn cung căn hộ mới đến từ các dự án hiện hữu. 

Trong cuộc họp ngày 27/5, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú cho biết ngành ngân hàng không hề "khóa, siết" tín dụng bất động sản, mà kiểm soát rủi ro trong hoạt động này.

Tuy nhiên, sau sự kiện hơn 10.000 tỷ đồng trái phiếu đã phát hành của Tân Hoàng Minh bị hủy bỏ, nguồn vốn trái phiếu chảy vào bất động sản trở nên khó khăn, ngay cả với các dự án bất động sản nhà ở. Trong tháng 4, thậm chí không có doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu huy động vốn.

Số liệu của Trung tâm Nghiên cứu Kinh tế (Ngân hàng MSB) cho thấy năm 2022 sẽ có khoảng 231.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn. Với tỷ trọng phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian qua (chiếm xung quanh 1/3 giá trị phát hành), việc đáo hạn trái phiếu sẽ là thách thức mới của các doanh nghiệp bất động sản trong ngắn hạn.

Bên cạnh đó, theo Ngân hàng Nhà nước, tính tới cuối năm 2021, tổng nợ xấu với lĩnh vực bất động sản là 34.700 tỷ đồng, chiếm tới 18,4% nợ xấu toàn hệ thống.

Ngân hàng Nhà nước tính chặn nguồn vay ngắn hạn nước ngoài đầu vào bất động sản. Tại một dự thảo đang xây dựng, Ngân hàng Nhà nước cho biết hướng quy định doanh nghiệp được vay nước ngoài ngắn hạn để thanh toán các khoản nợ ngắn hạn phát sinh trong vòng 12 tháng kể từ thời điểm ký thỏa thuận vay nước ngoài, song không bao gồm các khoản nợ phát sinh từ hợp đồng vay với người cư trú; các khoản phải trả phát sinh từ mua bán chứng khoán kinh doanh; mua phần vốn góp, cổ phần của đơn vị khác; mua bất động sản đầu tư và nhận chuyển nhượng dự án.

Theo nhận định của Hội môi giới bất động sản Việt NAm (VARS), thị trường bất động sản căn hộ đang hình thành mặt bằng giá mới khi nguồn cung tiếp tục chưa thích ứng kịp với nhu cầu của nhà đầu tư, cư dân - đặc biệt trong xu hướng đô thị hóa ngày càng rõ rệt như hiện nay.

Phần lớn các dự án sắp ra mắt tại Hà Nội và TP.HCM đều nằm ở các quận/huyện cách xa trung tâm, nơi quỹ đất vẫn dồi dào. Cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện sẽ tiếp tục đẩy mặt bằng giá các dự án này lên cao hơn nữa trong tương lai.