Chung tay tháo gỡ khó khăn, phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, ổn định

Đề cao trách nhiệm của mỗi chủ thể có liên quan tới thị trường bất động sản 

Phát biểu ý kiến khai mạc Hội nghị, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh, Hội nghị này nhằm đánh giá lại việc thực hiện các nội dung, biện pháp, cách làm theo tinh thần Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ, thể hiện sự quan tâm của Chính phủ, chuyển thông điệp chung tay tháo gỡ thị trường bất động sản phát triển ổn định, an toàn, lành mạnh, bền vững.

Thủ tướng nêu rõ, trong 7 tháng năm 2023 đã đi qua, tình hình thế giới và trong nước có nhiều khó khăn, nhưng với sự lãnh đạo, chỉ đạo quyết liệt, có hiệu quả của các cấp, các ngành sự vào cuộc của cộng đồng doanh nghiệp, người dân, tình hình kinh tế - xã hội 7 tháng đầu năm 2023 của nước ta tiếp tục chuyển biến tích cực. 

Kinh tế vĩ mô tiếp tục ổn định, lạm phát tiếp tục xu hướng giảm dần, các cân đối lớn được bảo đảm, kinh tế tiếp tục tăng trưởng, hoạt động sản xuất kinh doanh đang dần cải thiện; nợ công, nợ Chính phủ và bội chi kiểm soát được. Thủ tướng khẳng định, trong thành quả chung của đất nước có đóng góp rất quan trọng của các chủ thể liên quan phát triển bất động sản, phát triển bất động sản thời gian qua.

Theo Thủ tướng, thị trường có lúc thuận lợi, có lúc khó khăn, có lúc lãi, có lúc lỗ, đó là vấn đề quy luật. Tuy nhiên, chúng ta xác định là phải phát hiện vấn đề kịp thời, đánh giá đúng nguyên nhân, đưa ra nhiệm vụ, mục tiêu, giải pháp kịp thời, hiệu quả.

Vừa qua, chúng ta đã đưa ra nhiều biện pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản, bước đầu có chuyển biến tích cực, tuy nhiên do tình hình kinh tế khó khăn, không thể giải quyết dứt điểm một sớm một chiều, do đó tinh thần là “khó khăn đến đâu tháo gỡ đến đó, vướng mắc ở cấp nào thì cấp đó giải quyết”. Các chủ thể gồm các cơ quan quản lý nhà nước, các bộ, ngành, các doanh nghiệp bất động sản, các khách hàng, người dân có nhu cầu mua bán bất động sản cùng nhau giải quyết; quan trọng đề cao trách nhiệm của mỗi chủ thể vì lợi ích chung, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, “lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ”.

Vấn đề chúng ta phải xem xét, tiếp tục thúc đẩy giải quyết khó khăn. Một cuộc họp không thể giải quyết những tồn tại kéo dài nhiều năm nay, quan trọng là chúng ta chung tay tháo gỡ về mặt pháp lý, nguồn vốn, quy hoạch, đất đai, định giá, các vấn đề liên quan tài chính, ngân hàng, thủ tục hành chính, phân cấp, phân quyền, trên cơ sở đó giải quyết hiệu quả, để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Thủ tướng mong các đại biểu với tinh thần trách nhiệm cao nhất, phát biểu với tinh thần xây dựng, ngắn gọn, đi thẳng vào vấn đề, có “đầu ra” để bảo đảm thị trường bất động sản phát triển.

Nhiều dự án bất động sản gặp khó khăn vướng mắc về pháp lý, về nguồn vốn

Tại Hội nghị, Bộ Xây dựng đã báo cáo kết quả thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ; đánh giá khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện và đề xuất giải pháp nhằm tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam báo cáo kết quả triển khai các giải pháp nhằm cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế, góp phần tháo gỡ thúc đẩy thị trường bất động sản; kết quả triển khai Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng; các khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện, đề xuất giải pháp.

Bộ Xây dựng cho biết, trong quý II/2023, nguồn cung bất động sản, nhà ở vẫn hạn chế, hoàn thành 7 dự án với 2.424 căn (852 căn hộ; 1.572 căn nhà ở riêng lẻ), số lượng dự án chỉ bằng khoảng 50% so quý I/2023 và bằng khoảng 29,17% so quý II/2022, việc triển khai bị chậm hoặc bị dừng hẳn do nhiều dự án gặp khó khăn vướng mắc về pháp lý, về nguồn vốn...

Về lượng giao dịch bất động sản, theo tổng hợp số liệu từ Sở Xây dựng các địa phương có báo cáo (58/63 tỉnh), trong quý II/2023, có 96.977 giao dịch thành công, trong đó: lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng là: có 29,725 giao dịch thành công và bằng khoảng 75,61% so quý I/2023, bằng khoảng 43,03% so quý II/2022; lượng giao dịch chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền với 67.525 giao dịch thành công và bằng khoảng 99,98% so quý I/2023, bằng khoảng 31,57% so quý II/2022.

Giá giao dịch bất động sản: trong quý II/ 2023, giá giao dịch chung cư mới ở một số thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh được đánh giá là có những khu vực tăng cao dù thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại; giá bán bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục có xu hướng giảm. Tuy nhiên mức độ giảm không nhiều như thời điểm cuối năm trước do các chi phí vốn hiện nay vẫn ở mức cao; giá bán của phân khúc biệt thự, đất nền dự án ở nhiều địa phương trong quý tiếp tục có xu hướng giảm khoảng 2-5% so quý trước (cá biệt có dự án, sản phẩm liền kề shophouse được rao bán giảm khoảng 10-15 % so giá gốc) và có thể sẽ tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư của sản phẩm và hạ tầng khu vực trong thời gian tới.

Về nguồn vốn cho thị trường bất động sản: theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến ngày 31/5/2023, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 925.796 tỷ đồng, cơ cấu, tín dụng vào kinh doanh bất động sản trong 5 tháng đầu năm tăng 14%. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp đối với lĩnh vực bất động sản trong quý II/2023 có sự biến động đáng kể vào tháng 6/2023 với 13 đợt phát hành riêng lẻ với tổng giá trị 8,17 tỷ đồng với mức lãi cao so mặt bằng chung 12-14%, tăng mạnh so tháng 5/2023, chỉ có duy nhất một doanh nghiệp phát hành thành công với tổng giá trị 2.600 tỷ đồng (nguồn Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam).

Nhìn chung, vốn FDI đầu tư vào các ngành nghề kinh tế đều giảm nhẹ, riêng bất động sản ghi nhận giảm sút mạnh nhất, với tổng vốn đăng ký là 1,53 tỷ USD, giảm 51,5% so cùng kỳ năm trước, mất vị trí thứ 2 trong bảng xếp hạng thu hút đầu tư. Tuy nhiên, theo đánh giá của các tổ chức kinh tế thì Việt Nam vẫn là điểm sáng về thu hút vốn đầu tư FDI, trong đó có lượng FDI vào các ngành và lĩnh vực bất động sản (nguồn Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư).

Đánh giá về tình hình triển khai thực hiện, Bộ Xây dựng cũng cho biết, thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ và các chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Phó Thủ tướng Chính phủ tại các Công điện, Thông báo, Kết luận,... các bộ, ngành và địa phương theo chức năng, nhiệm vụ đều đã đang tập trung triển khai thực hiện các nhiệm vụ, cụ thể như sau:

Về hoàn thiện thể chế, pháp luật: về cơ bản các khó khăn, vướng mắc về mặt thể chế, pháp luật liên quan việc đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản thuộc thẩm quyền giải quyết của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và các bộ, ngành, đã được tháo gỡ thông qua việc ban hành các Nghị định của Chính phủ và các Thông tư của các Bộ. 

Tuy nhiên, một số khó khăn, vướng mắc về mặt thể chế, pháp luật thuộc quy định của Luật đang được Chính phủ đề xuất tháo gỡ trong dự thảo các luật trình Quốc hội xem xét thông qua trong thời gian tới như: 

Tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về vấn đề đất đai trong các quy định của Luật Đất đai hiện hành (về phương pháp xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, bảng giá đất; khu giá đất; giải phóng mặt bằng...) trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Tháo gỡ khó khăn về phát triển nhà ở xã hội trong các quy định của Luật Nhà ở hiện hành (về việc quy hoạch, bố trí quỹ đất làm nhà ở xã hội; việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, ưu đãi và trách nhiệm của chủ đầu tư; đối tượng và điều kiện được thụ hưởng chính sách; việc xác định giá bán/cho thuê/cho thuê mua; thủ tục hành chính trong quá trình đầu tư, mua-bán, quản lý nhà ở xã hội...) trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về đất ở - đất khác khi chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở thương mại theo pháp luật về đầu tư trong dự án thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (về: tỷ lệ 100% chủ sở hữu phải thống nhất khi thực hiện xây dựng lại nhà chung cư cấp C - chưa hư hỏng nặng, nguy hiểm; chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; hệ số K bồi thường; quy đổi diện tích căn hộ và giá quy đổi trong phương án bồi thường) trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Về rà soát tháo gỡ khó khăn, vướng mắc của các dự án bất động sản: Bộ Xây dựng, Tổ công tác đã làm việc trực tiếp với nhiều địa phương, đồng thời tiếp nhận các văn bản, kiến nghị của các địa phương, doanh nghiệp, hiệp hội, người dân. Theo đó, Bộ Xây dựng, Tổ công tác đã rà soát, xử lý theo thẩm quyền; đồng thời đã có văn bản chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương giải quyết tháo gỡ khó khăn, vướng mắc theo chức năng, nhiệm vụ được giao đối với các khó khăn, vướng mắc của các dự án mà Tổ công tác nhận được.

Qua tổng hợp, nghiên cứu, xem xét các văn bản báo cáo khó khăn, vướng mắc và kiến nghị của địa phương, doanh nghiệp, hiệp hội và người dân gửi đến cho thấy, hầu hết các khó khăn, vướng mắc thuộc thẩm quyền giải quyết của các địa phương. Nguyên nhân chủ yếu do địa phương hiểu và áp dụng pháp luật chưa đầy đủ, chưa đúng.

Hiện tại, các địa phương đều đã đang tích cực tập trung giải quyết tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản. Đến nay, 2 thành phố lớn (Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh) có nhiều dự án bất động sản nhất cả nước đã có những kết quả tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản hết sức tích cực. Tuy nhiên, việc này còn nhiều khó khăn do quá trình triển khai thực hiện nhiều dự án kéo dài, pháp luật qua các thời kỳ có nhiều thay đổi, dẫn đến nhiều khó khăn, vướng mắc rất khó tháo gỡ; một số cán bộ, công chức, cơ quan, đơn vị thực thi pháp luật có tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý dẫn đến đùn đẩy, né tránh, giải quyết chậm, không dám đề xuất, không dám quyết định.

Bộ Xây dựng đã có nhiều văn bản đôn đốc, hướng dẫn các địa phương tập trung thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Các địa phương cũng đã đang tích cực tập trung triển khai phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân theo Đề án đã được Chính phủ giao và hướng dẫn của Bộ Xây dựng. Đến nay, các địa phương đã hoàn thành 41 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với quy mô khoảng 19.516 căn. Các địa phương cũng đã đang công bố danh mục dự án đủ điều kiện để các ngân hàng làm cơ sở triển khai Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi. Thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục phối hợp chặt chẽ với Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo, đôn đốc, hướng dẫn các địa phương triển khai hiệu quả Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Về nguồn vốn tín dụng: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã chỉ đạo các ngân hàng thực hiện cơ cấu lại thời hạn trả nợ cho khách hàng; nhiều lần hạ lãi suất điều hành, đồng thời chỉ đạo các ngân hàng tăng cường tiết kiệm chi phí qua đó từ đầu năm đến nay lãi suất cho vay đã hạ từ 0,5-2% và cơ bản mặt bằng lãi suất đã ổn định. Tuy nhiên, các doanh nghiệp phản ánh lãi suất cho vay vẫn còn cao, do đó gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận, vay vốn từ các tổ chức tín dụng.

Về trái phiếu doanh nghiệp: Bộ Tài chính đã có nhiều văn bản chỉ đạo doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu tập trung nguồn lực thanh toán nợ trái phiếu, bảo đảm quyền lợi của các nhà đầu tư. Tuy nhiên thời gian qua, một số doanh nghiệp bất động sản đã phát hành một lượng trái phiếu rất lớn (hàng nghìn tỷ đồng) và có hạn trả nợ vào năm 2023, trong khi doanh nghiệp đang gặp rất nhiều khó khăn về dòng tiền để trả nợ. Đây là khó khăn, áp lực rất lớn cho các doanh nghiệp này trong thời gian tới.

Theo báo cáo của Bộ Tài chính; tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn trong 2 tháng cuối năm 2022 là 55.989 tỷ đồng, đáo hạn năm 2023 là 282,16 nghìn tỷ đồng, năm 2024 là 162,9 nghìn tỷ đồng. Đối với trái phiếu đáo hạn trong 2 tháng cuối năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản là 21,4 nghìn tỷ đồng (chiếm 38,3% tổng giá trị trái phiếu đến hạn, trong đó 99,6% có tài sản bảo đảm).

Tại Hội nghị, lãnh đạo các bộ, ngành, địa phương đã đánh giá thực trạng những việc làm được, chưa làm được của từng cơ quan, đơn vị trong quá trình thực hiện Nghị quyết 33 và các chính sách liên quan của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ. Đồng thời đề xuất và giải pháp gì để xử lý các dự án bất động sản đang có vướng mắc về pháp lý, phải ngừng hoạt động, không đưa được sản phẩm ra thị trường do vướng mắc pháp lý để giải phóng nguồn lực đất đai, nguồn vốn đầu tư, giảm rủi ro nợ xấu tín dụng. Những khó khăn vướng mắc trong triển khai Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030.