Trước thị trường rối như tơ vò, nhà đầu tư bất động sản cần kiến thức tốt để đầu tư hiệu quả

Bức tranh bất động sản hiện như mớ tơ vò

Theo Chủ tịch BHS Group Nguyễn Thọ Tuyển, bức tranh bất động sản hiện tại như mớ tơ vò, không thể khẳng định là tốt hay xấu. Trong bối cảnh như vậy đòi hỏi người tham gia thị trường có kiến thức hơn đòi hỏi nhà đầu tư có kiến thức tốt hơn về thị trường để đầu tư hiệu quả.

“Trong hai năm vừa qua, việc nhiều người nói rằng thắng chứng khoán vài tỉ rất dễ, từ việc thị trường tài chính diễn ra như vậy nên trên thị trường bất động sản gần như dòng tiền không cần cân nhắc quá nhiều. Khi dòng tiền lớn đổ vào bất động sản, giá tăng, nhà đầu tư kiếm được tiền là điều dễ hiểu.

Tuy nhiên, hiện nay, với việc vốn tín dụng bị siết, chứng khoán không còn là kênh đầu tư béo bở. Giá bất động sản không còn tăng nóng như thời gian trước. Yếu tố tích cực của thực trạng này là những người mua nhà ở thực sẽ có cơ hội. Song, tiêu cực là thanh khoản sẽ bị ảnh hưởng, giá bất động sản chững lại”, ông Nguyễn Thọ Tuyển nhận định.

Ghi nhận thực tế thị trường từ đầu năm 2022 tới nay cho thấy, thanh khoản của thị trường cục bộ, các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực có tính thanh khoản cao, các sản phẩm mua đi bán lại sôi động. Trong khi đó, sản phẩm phục vụ nhu cầu đầu tư chậm lại, sản phẩm phục vụ nhu cầu đầu cơ bị mất thanh khoản.

Chỉ ra 4 yếu tố tiêu cực ảnh hưởng đến thị trường bất động sản hiện nay, ông Tuyển cho biết: Thứ nhất là mặt bằng giá bất động sản tăng khá nhanh. Theo thống kê, Hà Nội có những dự án đất nền phía Tây đang từ 30 - 35 triệu đồng đã tăng lên đến trên 100 triệu đồng/m². 

Thứ hai là vấn đề tín dụng. “Chúng tôi từng triển khai các dự án đã ký hợp đồng mua bán nhưng ngân hàng dừng giải ngân do hết room tín dụng. Đây là điều đang ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản của thị trường và khả năng chi trả của nhà đầu tư”, ông Tuyển nói. 

Thứ ba là chuỗi cung ứng bị đứt gãy khiến giá cả nguyên vật liệu xây dựng tăng lên rất cao, góp phần đẩy giá bất động sản. 

Thứ tư là “bóng ma” lạm phát đang ảnh hưởng lớn đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

"Bất động sản phòng thủ" sẽ lên ngôi

Chia sẻ về xu hướng chính của thị trường bất động sản cũng như gợi ý những thị trường, sản phẩm mang lại nhiều cơ hội đầu tư nhất trong thời gian tới, với kinh nghiệm thực chiến, am hiểu thị trường và năng lực tiên phong tạo xu hướng, ông Nguyễn Thọ Tuyển nhận định, "bất động sản phòng thủ" sẽ lên ngôi, các bất động sản phục vụ nhu cầu thực, chung cư, khu công nghiệp, phụ trợ khu công nghiệp có nhiều tiềm năng phát triển.

Những loại hình hiến đất làm đường, phân lô tách sổ, những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, những dự án đã tăng giá quá cao trong thời gian ngắn do đầu cơ thổi giá sẽ hết đất diễn.

Khi dòng tiền không dễ dãi nữa, nó sẽ không dễ chảy vào các thị trường dễ dãi, không tiềm năng.

Phân khúc bất động sản triệu đô cũng sẽ ngủ thêm một thời gian nữa. Đây là những bất động sản nghỉ dưỡng có tổng giá trị cao, hoặc các siêu biệt thự nội đô có giá vài triệu đô. Nếu như 6 tháng trước, các biệt thự 30, 60 tỉ đồng tăng lên 100 tỉ đồng/căn, chỉ sau vài tháng thì rõ ràng bây giờ sẽ không có chuyện tăng giá như vậy, thanh khoản sẽ chậm lại, nhà đầu tư không dễ xuống tiền.

Những dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư và đã được tính tiền sử dụng đất sẽ là những dự án vàng trong năm tới. Đây là những dự án đã đi qua cửa hẹp của pháp lý để đưa ra thị trường.

Bất động sản ở những nơi có liên kết vùng, công nghiệp, nghỉ dưỡng sẽ là điểm đến của dòng tiền: Thành phố Hồ Chí Minh – Bình Thuận – Vũng Tàu; Thành phố Hồ Chí Minh – Bình Dương – Đồng Nai; Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh; Hà Nội – Bắc Ninh – Bắc Giang).

Đặc biệt, mô hình Homeliday (Seconhome + Holiday) có vị trí ở những địa phương có điều kiện thời tiết, khí hậu tốt, kết nối thuận tiện với các đô thị lớn còn nhiều tiềm năng. Nhu cầu đối với sản phẩm này rất tốt, có thể để ở hoặc uỷ thác cho thuê, ko hoàn toàn nghỉ dưỡng, không hoàn toàn để ở, trong tương lại sẽ là sản phẩm rất được quan tâm.

"Homeliday là các sản phẩm có sự ưu việt hơn so với các sản phẩm khác trên thị trường. Hiện nay, mua các bất động sản thứ hai, mua cả một quả đồi để làm ngôi nhà thứ hai đã không còn là xu hướng do trong quá trình sử dụng, bất động sản đó không có các đơn vị vận hành, rất ít giá trị.

Thay vào đó, các chủ đầu tư phát triển các dự án lớn, tập trung vào các quần thể đô thị nghỉ dưỡng có pháp lý như nhà ở nhưng mang lại những trải nghiệm dịch vụ cho khách hàng giống như bất động sản nghỉ dưỡng. Trong thời gian không sử dụng, khách hàng có thể ủy thác cho đơn vị cho thuê.

Tất nhiên, với các sản phẩm này, nhu cầu kinh doanh cho thuê không phải cốt yếu mà là nhu cầu đa mục đích sử dụng, tạo ra nhiều giá trị cho khách hàng, nhà đầu tư”, ông Tuyển nói.

Nhận định về nhóm thị trường tiềm năng, vị chuyên gia giàu kinh nghiệm này cho rằng, bất động sản tại các thành phố lớn, Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sẽ là các thị tường bền vững, thu hút đầu tư. Tiếp đó là những thủ phủ công nghiệp: Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Thái Nguyên, Bình Dương, Đồng Nai, Long An; thủ phủ du lịch, nghỉ dưỡng: Quảng Ninh, Thanh Hóa, Đà Nẵng, Nha Trang, Bình Thuận, Đà Lạt, Quy Nhơn, Bà Rịa Vũng Tàu, Phú Quốc.

“Hiện tại thị trường bất động sản đang trong giai đoạn thanh lọc rất mạnh để chọn ra những dòng bất động sản tiềm năng, những chủ đầu tư đủ tiềm lực và đi đúng hướng, những địa phương có lợi thế bền vững.

Thị trường sẽ trụ vững qua giai đoạn khó khăn này, để vùng lên khi chính sách vĩ mô ổn định và tăng trưởng kinh tế ở mức cao trong vài năm tới”, ông Tuyển khẳng định.

Ông Tuyển cũng cho rằng, thời gian tới, nếu thay đổi được câu chuyện tín dụng bất động sản, bức tranh thị trường mới thay đổi. Nếu không sẽ rất khó có đột biến bởi thị trường không có thêm nguồn tiền mới.

Theo ông Tuyển, các nhà đầu tư cần chuẩn bị kiến thức tốt hơn về thị trường để đầu tư hiệu quả hơn.