Bất động sản qua thời "dễ", nhưng nhà đầu tư có thể tranh thủ "bắt đáy"

Bất động sản đã qua thời... "dễ"

Liên quan đến việc đầu tư bất động sản, nhiều chuyên gia cho rằng đã qua thời “dễ” đầu tư như trước. Phân khúc bất động sản đầu cơ đã không còn là kênh hấp dẫn. Ngoài ra, các dự án bất động sản có phân khúc “triệu đô”, đặc biệt là những dự án nghỉ dưỡng có tổng giá trị cao, hoặc các siêu biệt thự nội đô có giá tiền triệu đô trở lên, sẽ tiếp tục phải nằm chờ.

Tại Diễn đàn Bất động sản 2022: Những vùng đất tiềm năng, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group đã chỉ ra 4 yếu tố tiêu cực ảnh hưởng đến thị trường bất động sản hiện nay. Thứ nhất là mặt bằng giá bất động sản tăng khá nhanh. Theo thống kê, Hà Nội có những dự án đất nền phía Tây đang từ 30 - 35 triệu đồng lên đến trên 100 triệu đồng/m². 

Thứ hai là vấn đề tín dụng. Ông Tuyển cho biết: “Chúng tôi từng triển khai các dự án đã ký hợp đồng mua bán nhưng ngân hàng dừng giải ngân do hết room tín dụng. Đây là điều đang ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản của thị trường và khả năng chi trả của nhà đầu tư”. 

Thứ ba là chuỗi cung ứng bị đứt gãy khiến giá cả nguyên vật liệu xây dựng tăng lên rất cao, góp phần đẩy giá bất động sản. 

Thứ tư là “bóng ma” lạm phát đang ảnh hưởng lớn đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Hiện các bất động phục vụ nhu cầu thực, chung cư, khu công nghiệp, phụ trợ khu công nghiệp có nhiều tiềm năng phát triển hơn.

Cụ thể, nửa đầu năm 2022 đã chứng kiến thị trường bất động sản công nghiệp khá sôi động. Ví dụ, tại các khu đất công nghiệp ở những tỉnh lân cận Hà Nội, tỉ lệ lấp đầy trung bình rơi vào khoảng 83%. Giá thuê trung bình cho đất công nghiệp ở các tỉnh được ghi nhận vào khoảng 108 USD/m²/chu kỳ thuê.

Bên cạnh đó, bất động sản ở những nơi có liên kết vùng, công nghiệp, nghỉ dưỡng được dự đoán sẽ là điểm đến của dòng tiền trong thời gian tới như Thành phố Hồ Chí Minh – Bình Thuận – Vũng Tàu; Thành phố Hồ Chí Minh – Bình Dương – Đồng Nai; Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh; Hà Nội – Bắc Ninh – Bắc Giang.

Cơ hội để bắt đáy thị trường bất động sản

Chia sẻ về tình hình thị trường bất động sản cuối năm nay, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, cho rằng, tăng trưởng kinh tế Việt Nam ở mức tốt khiến cho lo ngại về thị trường bất động sản, chứng khoán giảm đi. "Chúng ta đang có nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát thấp, tăng trưởng kinh tế cao, lãi suất tăng ít. Nền tảng này giúp cho nhận định giá bất động sản có thể giảm 30% và sau đó có thể phục hồi trở lại là đúng", ông Nghĩa chia sẻ.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, thị trường bất động sản hiện đang trải qua thời kỳ tái cân bằng. Giá nhà sẽ chịu áp lực tăng do chi phí tăng, lạm phát, nhu cầu nhà ở cao và nguồn cung thấp tiếp tục khiến chi phí tăng vọt.

Còn chuyên gia kinh tế, Tiến sĩ Đinh Thế Hiển cho rằng, nguồn vốn cho thị trường bất động sản luôn là câu hỏi được quan tâm. Và trong bối cảnh hiện nay, vốn đầu tư nước ngoài là điểm sáng. Cụ thể, trong 7 tháng đầu năm, kinh doanh bất động sản xếp thứ hai về thu hút đầu tư nước ngoài với 3,21 tỉ USD.

Bên cạnh đó, còn có nguồn vốn từ các Quỹ Đầu tư Tín thác bất động sản chuyên đầu tư vào lĩnh vực bất động sản ở nhiều phân khúc khác nhau giúp phân tán rủi ro, nhưng các quỹ này chưa thực sự tạo được sức hút tại thị trường Việt Nam bởi nhiều lý do.

Ngoài ra, để góp phần tháo gỡ khó khăn cho nhu cầu vốn của doanh nghiệp, Tiến sĩ Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế cho rằng cần nới kênh trái phiếu doanh nghiệp. 

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thọ Tuyển cũng cho rằng, thời gian tới, nếu thay đổi được câu chuyện tín dụng bất động sản, bức tranh thị trường mới thay đổi. Nếu không sẽ rất khó có đột biến bởi thị trường không có thêm nguồn tiền mới.

Đưa ra lời khuyên cho người tham gia thị trường bất động sản thời điểm này, ông Tuyển cho rằng các nhà đầu tư cần chuẩn bị kiến thức tốt hơn về thị trường để đầu tư hiệu quả hơn.

Ông Nguyễn Đức Quân, Phó Tổng giám đốc Nam Land cho rằng đây là cơ hội bắt đáy thị trường bất động sản bởi thị trường đang trong vòng xoáy siết tín dụng. Hiện các nhà đầu tư đang hướng về dòng vốn trung - dài hạn ở những thị trường giàu tiềm năng, có khả năng khai thác, sinh lợi nhuận kép và các dự sán bất động sản được bảo chứng chất lượng, bởi các đơn vị vận hành nước ngoài, chủ đầu tư uy tín.

Khi siết tín dụng, tâm lý nhà đầu tư sẽ chi “tiền tươi thóc thật” nhiều hơn sử dụng các đòn bẩy, do đó sẽ chọn lọc rất kỹ các dự án để lựa chọn đầu tư.