Trung Quốc: Bùng phát làn sóng người mua nhà đồng loạt ngừng trả nợ vay ngân hàng

Người mua nhà ngừng trả nợ tại ít nhất 100 dự án thuộc hơn 50 thành phố của Trung Quốc

Báo cáo của Citigroup do chuyên gia phân tích Griffin Chan chịu trách nhiệm cho biết, khách mua nhà của 35 dự án tại 22 thành phố ở Trung Quốc đã quyết định dừng thanh toán các khoản vay từ ngày 12/7.

Theo Griffin Chan, các khoản nợ xấu từ việc từ chối trả tiền vay mua bất động sản có thể lên tới 561 tỉ nhân dân tệ (83 tỉ USD). Con số này chiếm khoảng 1,4% tổng dư nợ cho vay bất động sản tại Trung Quốc.

China Real Estate Information cho biết, người mua nhà đã ngừng thanh toán các khoản vay tại ít nhất 100 dự án ở hơn 50 thành phố từ hôm 13/7. Nếu so sánh với dữ liệu của Jefferies Financial Group, con số này tăng nhanh chóng so với chỉ 28 dự án ngày 11/7 và 58 dự án ngày 12/7. Hiện chưa rõ số lượng người mua nhà không trả nợ, nhưng dư nợ bị từ chối thanh toán chiếm khoảng 1% tổng số tiền cho vay trong lĩnh vực bất động sản tại Trung Quốc. 

Vì sao bùng phát làn sóng ngừng trả nợ?

Theo Washington Post, tầng lớp trung lưu của Trung Quốc được đánh giá là "những khách hàng tuyệt vời". Họ thanh toán tiền vay hàng tháng một cách nghiêm túc. Hệ thống chấm điểm tín dụng xã hội (SCS) của Chính phủ cũng vận hành rất tốt. Việc có nợ xấu sẽ khiến công dân bị hạ bậc trong SCS. Vì thế, không phải vô tình, mà nhiều người chấp nhận mất điểm để từ chối trả nợ.

Theo thông tin từ truyền thông, tình trạng người mua nhà ngừng trả nợ xuất phát từ một số lý do sau:

Một là, hầu hết các dự án mà người mua ngừng trả nợ đều thuộc các nhà phát triển đã vỡ nợ hoặc phải xin gia hạn trả nợ. Hãng môi giới CLSA ước tính số khoản vay trị giá khoảng 840 tỉ nhân dân tệ đang bị đóng băng trong các khu đất bỏ hoang trên khắp đất nước. Theo CLSA, Tập đoàn Evergrande hiện đóng góp 35% dự án trong số bị tẩy chay thanh toán. Ví dụ như một dự án ở tỉnh Giang Tô, khởi công trước đại dịch nhưng viêc xây dựng đã dừng lại từ tháng 8/2021, khi giá trị bất động sản ở khu vực lân cận đã giảm khoảng 10%.

Hai là, bất động sản ở Trung Quốc thường được bán trước khi được xây xong. Tuy nhiên, niềm tin về khả năng hoàn thành các dự án đang yếu đi do mối lo về nguồn tiền của chủ đầu tư ngày càng tăng. "Chúng tôi đặc biệt lo ngại về tác động tài chính từ phong trào ngừng trả nợ vay mua nhà. Sự xuống cấp trên thị trường bất động sản Trung Quốc có thể ảnh hưởng xấu đến các tổ chức tài chính trong nước", các chuyên gia kinh tế của theo Nomura Holdings đánh giá.  

Ước tính của nhóm chuyên gia tại Nomura cho thấy, các hãng bất động sản Trung Quốc mới giao được khoảng 60% số nhà họ đã mở bán giai đoạn 2013-2020. Trong giai đoạn đó, các khoản vay thế chấp của Trung Quốc đã tăng 26.300 tỉ nhân dân tệ. Công ty chứng khoán GF dự kiến 2.000 tỉ nhân dân tệ dư nợ cho vay thế chấp có thể bị ảnh hưởng bởi đợt ngừng thanh toán này.

Ba là, tiến độ chậm trễ của các dự án và giá bất động sản tại Trung Quốc đang giảm mạnh. Hôm 1/7, một cuộc khảo sát của Học viện Chỉ số Trung Quốc cho thấy, giá nhà mới tại 100 thành phố đã giảm hơn 40% trong nửa đầu năm nay so với cùng kỳ năm ngoái. 

Theo Citigroup, giá bán của các dự án bất động sản năm 2022 ở Trung Quốc thấp hơn trung bình khoảng 15% so với mức giá 3 năm qua. Theo số liệu của Tập đoàn Thông tin bất động sản Trung Quốc (CRIC), doanh số tại các nhà phát triển nhà ở lớn nhất Trung Quốc đã giảm 43% trong tháng 6 so với cùng kỳ năm trước.

Bốn là, lệnh giãn cách xã hội để kiểm soát dịch COVID-19 khiến nhiều doanh nghiệp phải đóng cửa và số người thất nghiệp tăng lên. Chính sách "Zero Covid" khiến nhu cầu bất động sản giảm và làm chậm hoạt động kinh tế.

Tốc độ bán nhà đất từng được kỳ vọng cải thiện nhẹ trong năm nay, khi các chính quyền địa phương nới lỏng chính sách để hỗ trợ tăng trưởng, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc cũng hạ lãi suất cho vay thế chấp, nhiều thành phố lớn nới lỏng chính sách kiểm soát mua nhà. Tuy nhiên, doanh số bán nhà tại các thành phố lớn vẫn giảm, giảm tới 41,7% trong tháng 5/2022 so với cùng kỳ 2021.

"Đây là đợt lao dốc bất động sản tệ nhất lịch sử", Lu Ting - chuyên gia kinh tế Trung Quốc tại Nomura Holdings nhận định. Chuỗi giảm này còn dài hơn năm 2008 và 2014.

Nhà kinh tế học Trung Quốc Iris Pang tại ING Groep cho rằng, "Thị trường việc làm phải cải thiện thì nhu cầu mới tăng được", "Việc này phụ thuộc rất nhiều vào khả năng phong tỏa trong tương lai".  

Tác động đối với nền kinh tế

Những bất ổn trong lĩnh vực bất động sản nếu gia tăng sẽ gây ảnh hưởng đối với hệ thống tài chính và tốc độ tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc.

Thứ nhất, gây sức ép lên hệ thống tài chính. Bất động sản đóng góp khoảng một phần tư GDP của Trung Quốc. Với mức đóng góp lớn như vậy, những biến động, bất ổn trong lĩnh vực bất động sản nếu không bị ngăn chặn kịp thời, sẽ gây sức ép lên nền kinh tế và hệ thống tài chính của Trung Quốc. Các ngân hàng Trung Quốc hiện ghi nhận 46.000 tỉ nhân dân tệ (6.800 tỉ USD) nợ thế chấp và 13.000 tỉ nhân dân tệ cho vay các hãng bất động sản.

"Thị trường bất động sản ngày càng trở nên tồi tệ. Cuối cùng, nó sẽ lan sang lĩnh vực tài chính, do phần lớn tài sản thế chấp là bất động sản", Craig Botham, kinh tế trưởng phụ trách Trung Quốc tại Pantheon Macroeconomics lo ngại.

Theo cơ quan quản lý ngân hàng Trung Quốc, tỷ lệ nợ xấu của các khoản vay bất động sản của các ngân hàng Trung Quốc thấp hơn nhiều so với các lĩnh vực khác, nên về tổng thể với ngành ngân hàng vẫn trong tầm kiểm soát. Ít nhất 10 ngân hàng đã nhanh chóng trấn an các nhà đầu tư rằng rủi ro từ các khoản cho vay đối với người mua nhà là có thể kiểm soát được. Các khoản thanh toán thế chấp chưa thanh toán hoặc bị trì hoãn tương đương gần 2 tỉ nhân dân tệ, một số tiền tương đối nhỏ so với các khoản thế chấp chưa thanh toán tổng thể mà các ngân hàng nắm giữ. 

Tuy nhiên tâm lý nhà đầu tư của các tổ chức cho vay bất động sản nhiều như Ngân hàng Xây dựng Trung Quốc (CCBC), Ngân hàng Tiết kiệm bưu điện (PSBC), Ngân hàng Công thương (ICBC) không tránh bị ảnh hưởng. 

Thực tế, cổ phiếu một số ngân hàng Trung Quốc đã lao dốc và doanh nghiệp bất động sản bị ảnh hưởng. Giá cổ phiếu PSBC chiều 13/7 đã mất hơn 3,3%, còn cổ phiếu ICBC cũng giảm 2%. Chỉ số ngân hàng CSI 300 mất 2,4% - mức giảm mạnh nhất từ ngày 25/4.

Yan Yuejin, giám đốc nghiên cứu tại Viện R&D Trung Quốc E-house có trụ sở tại Thượng Hải, nhấn mạnh việc đảm bảo giao nhà đúng hạn là ưu tiên hàng đầu để giải quyết các vụ vỡ nợ thế chấp, tránh biến các vấn đề kinh tế thành vấn đề xã hội. Các trường hợp "tạm dừng trả nợ thế chấp" của những người mua nhà sẽ dần được giải quyết trong nước.

Song Ding, một nhà nghiên cứu tại Viện Phát triển Trung Quốc có trụ sở tại Thâm Quyến, thận trọng hơn, nói rằng liệu các dự án bị đình trệ có thể tiếp tục duy trì hay không vẫn còn phải xem xét trước áp lực thanh khoản mà các nhà phát triển thiếu tiền phải đối mặt.

Thứ hai, ảnh hưởng đến tốc độ tăng trưởng kinh tế. Nhu cầu dịch vụ, hàng hóa phát sinh từ xây dựng và kinh doanh nhà ở đóng góp gần 20% GDP Trung Quốc. Đầu tư vào nhà ở hiện đóng góp khoảng 11% GDP cho Trung Quốc. Theo một nghiên cứu của Viện Lowy (Australia), tỷ lệ này sẽ giảm còn 7% năm 2030. Trong khí đó, các loại hình đầu tư khác, như cơ sở hạ tầng và xây dựng nhà máy sẽ không tăng đủ nhanh để lấp đầy khoảng trống này.

Craig Botham - nhà phân tích tại Pantheon Macroeconomics cho biết khoảng 70% của cải hộ gia đình Trung Quốc được cất giữ trong bất động sản. Ngành này chiếm 30-40% dư nợ cho vay của ngân hàng. Còn tiền bán đất đóng góp 30-40% thu ngân sách của chính quyền địa phương.

"Nếu xu hướng người mua nhà ngừng thanh toán lan rộng, không chỉ sức khỏe của hệ thống tài chính bị đe dọa, mà các vấn đề xã hội cũng sẽ nảy sinh trong bối cảnh kinh tế đi xuống hiện nay", Betty Wang - nhà kinh tế cấp cao tại ANZ nhận định.

Goldman Sachs ước tính thị trường bất động sản biến động sẽ khiến tăng trưởng của Trung Quốc giảm thêm 1,4 điểm % năm nay.