Nguồn cung căn hộ ở Thành phố Hồ Chí Minh thấp, giao dịch biệt thự tại Hà Nội kém nhất trong 10 năm qua

Nguồn cung căn hộ giảm mạnh, chung cư vẫn là kênh đầu tư sinh lời

Savills Việt Nam vừa có báo cáo tổng quan về thị trường bất động sản năm 2023. Theo đó, nguồn cung căn hộ sơ cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh chỉ đạt 10.700 căn trong năm qua. Trước bối cảnh nguồn cung khan hiếm và giá nhà đắt đỏ, thị trường chỉ ghi nhận 6.200 giao dịch. 

Theo báo cáo, lượng căn hộ bán thành công đạt mức đỉnh điểm vào quý 4 với mức bán 3.000 căn, tăng 52% theo quý và 120% theo năm. Tỉ lệ hấp thụ cải thiện 14 điểm phần trăm theo quý và 23 điểm phần trăm theo năm lên 40%.

Nguồn cung căn hộ mới chiếm 78% thị phần lượng giao dịch và được hấp thụ 84%. Những dự án này bán tốt nhờ có pháp lý rõ ràng trước khi ra mắt, thời gian thanh toán dài, hỗ trợ vay ngân hàng và mức giá dễ tiếp cận từ 2-5 tỉ đồng/căn.

Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam Troy Griffiths cho biết, giá bán căn hộ sơ cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh đang quay về mức bằng với năm 2020, tức bình quân chỉ khoảng 69 triệu đồng/m2 thông thủy, giảm 36% theo quý và giảm 45% theo năm.

Tổng lợi nhuận từ việc đầu tư căn hộ trong năm 2023 đã giảm 1,7 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Dù tổng lợi nhuận đã giảm đi trong 5 năm qua nhưng vẫn cao hơn lãi suất tiền gửi, điều này cho thấy căn hộ vẫn là kênh đầu tư sinh lời. Trong ngắn hạn, lợi suất cho thuê dự kiến tăng do số lượng căn hộ bàn giao giảm đi và lãi suất tiền gửi sẽ vẫn ở mức thấp.

Biệt thự, nhà liền kề kén người mua

Đối với thị trường biệt thự, nhà phố, nguồn cung tại Thành phố Hồ Chí Minh cũng giảm mạnh, chủ yếu là hàng tồn kho giá cao trong khi nguồn cung mới đều hoãn lịch mở bán sang năm 2024. 

Trong năm 2023, nguồn cung sơ cấp giảm 40% theo năm, còn 993 căn, thấp nhất trong 5 năm qua. Đáng chú ý, biệt thự, nhà phố trên 30 tỉ đồng đang chiếm đến 73% thị phần.

Báo cáo thị trường của Savills cũng cho thấy lượng giao dịch biệt thự, liền kề của Hà Nội trong năm 2023 chỉ đạt 359 căn được bán, mức thấp nhất trong gần 10 năm kể từ năm 2014.

Tổng số giao dịch giảm 76% theo năm và tỉ lệ hấp thụ cũng giảm 31% theo năm. Riêng quý 4/2023, chỉ có 64 căn được giao dịch, giảm 67% theo năm.

Trong khi đó giá bán mới biệt thự liền kề Hà Nội tiếp tục tăng. Đà tăng mạnh nhất là biệt thự sơ cấp, tăng 55% theo quý lên 160 triệu đồng mỗi m2. Giá liền kề và shophouse cũng tăng 3% theo quý, đạt lần lượt 194 triệu đồng/m2 và 328 triệu đồng/m2.

Nguồn cung trên thị trường ít ỏi kéo theo số lượng căn giao dịch cũng xuống thấp. Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, nguồn cung sơ cấp đạt hơn 700 căn đến từ 16 dự án, giảm 23% theo năm, trong đó nhà liền kề chiếm thị phần chính với 44%. 

Nếu tính riêng dự án mới, cả năm 2023 chỉ có hơn 270 căn được giao dịch, giảm 82% theo năm xuống mức thấp nhất trong một thập kỷ. Đặc biệt số lượng dự án mới từ Vành đai 3.5 trở vào cũng ngày càng nhỏ giọt.

Ngoài ra, hàng tồn kho vốn có giá trị cao khiến hầu hết chủ đầu tư không thay đổi giá, thậm chí tiếp tục tăng giá rao bán "rổ hàng mới". Chủ đầu tư chịu chi phí đầu tư xây dựng và tiền sử dụng đất lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành đầu ra của sản phẩm thuộc phân khúc biệt thự, liền kề. 

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư đều rất thận trọng trong năm 2023, ưu tiên thủ tục pháp lý hoặc tiến độ xây dựng hơn là các hoạt động tiền mở bán rầm rộ như giai đoạn trước.

Giá mở bán cao đã thúc đẩy người mua chuyển sang thị trường thứ cấp với nhiều lựa chọn, phù hợp với khả năng chi trả với pháp lý đảm bảo hơn.

Savills dự báo đến năm 2026, thị trường biệt thự, liền kề Hà Nội sẽ có 14.000 căn hộ mới mở bán từ 37 dự án. Khu vực tập trung nguồn hàng mới là huyện Đông Anh với 30% thị phần nguồn cung mới. Các dự án lớn sẽ gia tăng nguồn cung cho thị trường. Riêng năm 2024, thị trường sẽ có hơn 2.900 căn biệt thự, nhà liền kề mới từ 13 dự án. 

Việc phát triển cơ sở hạ tầng như đường Vành đai 3,5 và Vành đai 4 sẽ mở rộng thị trường nhà ở Hà Nội. Trong giai đoạn 2024-2026, khu vực ngoại thành sẽ chiếm 75% nguồn cung mới.