Chuyển nhượng đất lấn chiếm có vi phạm pháp luật?

Đất lấn chiếm được hiểu như thế nào?

Khoản 1 điều 3 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19/11/2019 về xử phạt vi phạm hành chính trrong lĩnh vực đất đai quy định về hành vi lấn đất như sau:

"Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép".

Như vậy, lấn đất là hành vi của người sử dụng đất tự ý thực hiện chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới với phần đất của nhà nước, của các cá nhân/hộ gia đình khác nhằm mục đích mở rộng thêm diện tích đất của mình.

Trong khi đó, chiếm đất là việc sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây:

- Tự ý sử dụng đất mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép;

- Tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác mà không được tổ chức, cá nhân đó cho phép;

- Sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất đã hết thời hạn sử dụng mà không được Nhà nước gia hạn sử dụng (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất nông nghiệp);

- Sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành các thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật.

Có thể hiểu, chiếm đất là hành vi của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cố tình sử dụng đất không thuộc quyền sử dụng của mình. Đó có thể là đất thuộc quyền quản lý của cơ quan nhà nước; đất của tổ chức, cá nhân khác; đất chưa hoàn thành các thủ tục pháp lý theo quy định của pháp luật.

Tóm lại, đất lấn chiếm là phần đất không thuộc quyền sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nào đó nhưng các chủ thể này lại tự ý sử dụng phần đất đó.

Chuyển nhượng đất lấn chiếm có vi phạm quy định pháp luật?

Thực tế cho thấy, khi sử dụng đất lấn chiếm lâu ngày, chủ thể sử dụng sẽ tự cho rằng phần đất đó thuộc quyền sử dụng của mình. Điều này dẫn đến việc họ sẽ đem phần đất lấn chiếm đó ra thực hiện việc chuyển nhượng.

Vậy câu hỏi đặt ra là: Chuyển nhượng đất lấn chiếm có phải là hành vi vi phạm quy định pháp luật?

Theo quy định tại điều 188 Luật Đất đai năm 2013, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mảnh đất phải bảo đảm các điều kiện cụ thể sau đây:

Điều kiện 1: Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 điều 168 của Luật Đất đai năm 2013;

Điều kiện 2: Đất không có tranh chấp;

Điều kiện 3: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Điều kiện 4: Đất còn trong thời hạn sử dụng.

Điều kiện đầu tiên mà chủ thể khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải bảo đảm là mảnh đất đó phải có Giấy chứng nhận (trừ những trường hợp đặc biệt theo quy định của pháp luật).

Một điều kiện tiếp theo đó là đất đem đi chuyển nhượng phải là đất không có tranh chấp. Có nghĩa là, khi đất đang xảy ra tranh chấp, các chủ thể sẽ không thể thực hiện các hoạt động pháp lý liên quan đến mảnh đất đó. Quy định này nhằm bảo đảm tính công bằng, khách quan trong vấn đề giải quyết đất đai. Đồng thời, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nhà nước, cá nhân, tổ chức liên quan.

Ngoài ra, khi tài sản nói chung và đất đai nói riêng thuộc diện kê biên để bảo đảm thi hành án thì chủ thể sử dụng đất sẽ không thể tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bởi lúc này quyết định kê biên sẽ phát sinh giá trị pháp lý và mảnh đất này sẽ dùng để thi hành án. Do đó, nếu bên chuyển nhượng cố tình chuyển nhượng đất cho người khác thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa 2 bên sẽ bị vô hiệu theo quy định tại điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015: "Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu".

Điều kiện cuối cùng là khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ thể sử dụng đất phải bảo đảm quyền sử dụng đất của mình đang trong thời hạn sử dụng đất.

Từ quy định pháp luật nêu trên cho thấy, về bản chất, đất lấn chiếm là đất do chủ thể sử dụng đất cố tình thực hiện hành vi xâm lấn, sử dụng đất không thuộc quyền sử dụng đất của mình. Vì vậy, đối với đất lấn chiếm, chủ thể sử dụng đất sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Mặt khác, vì là đất lấn chiếm nên ta có thể xét loại đất này vào diện đất có tranh chấp giữa chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất đó với chủ thể cố tình lấn chiếm.

Như vậy, đất lấn chiếm đã không đáp ứng được điều kiện 1 và điều kiện 2 theo quy định tại điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Do đó, đất lấn chiếm không thể được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này cũng đồng nghĩa với việc chuyển nhượng đất lấn chiếm là trái với quy định của pháp luật về đất đai.

Hành vi lấn chiếm đất bị xử phạt như thế nào?

Lấn chiếm đất đai là hành vi bất hợp pháp. Vậy nên, cá nhân, tổ chức khi thực hiện các hành vi này sẽ bị áp dụng xử lý theo quy định của pháp luật.

Điều 10 - Nghị định 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 10/11/2014 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đã quy định mức xử phạt đối với hành vi lấn, chiếm đất như sau:

- Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.

- Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

- Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất ở.

Đối với hành vi lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định tại Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực về hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở; trong lĩnh vực về giao thông đường bộ và đường sắt; trong lĩnh vực về văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo; trong lĩnh vực về khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi; đê điều; phòng, chống lụt, bão và trong các lĩnh vực chuyên ngành khác.

Ngoài ra, đối tượng lấn, chiếm đất còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả. Đó là buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm và buộc trả lại đất đã lấn, chiếm.

Đây là những hình thức xử phạt mang tính răn đe, xử lý nghiêm minh đối với các chủ thể có hành vi vi phạm lấn, chiếm đất. Đồng thời, quy định về mức xử phạt này cũng là cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích của nhà nước, tổ chức, cá nhân liên quan đến mảnh đất bị lấn chiếm. Bên cạnh đó, quy định cũng tạo cơ sở pháp lý vững chắc giúp công tác quản lý đất đai của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền đạt hiệu quả tốt nhất, có cơ chế để xử phạt những chủ thể vi phạm.

Mua đất có nguồn gốc lấn chiếm từ đất công có bị thu hồi?

Trường hợp nếu một người mua, nhận chuyển nhượng đất có nguồn gốc lấn chiếm đất công ích sẽ gặp rất nhiều rủi ro, phức tạp trong quá trình sử dụng. Cụ thể như mảnh đất đó có thể bị thu hồi, tháo dỡ công trình sai phạm hoặc rất khó có thể hợp thức hóa để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mình

Trong trường hợp nếu có quy hoạch dự án hoặc bị Nhà nước thu hồi đất thì người mua đất có nguồn gốc lấn chiếm từ đất công còn không được đền bù giá trị đất, nếu may mắn chỉ được đền bù giá trị công trình trên đất.

Khi Nhà nước có quy hoạch cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hoặc cho phép hợp thức hóa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thì người mua mảnh đất đó sẽ phải đóng thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất 100%.

Tuy nhiên sẽ gặp vấn đề vướng mắc, khó khăn trong việc chứng minh nguồn gốc đất, hồ sơ địa chính và thực hiện kê khai, cập nhật thông tin đất từ đầu. Do đó, nếu đã lỡ mua đất có nguồn gốc lấn chiếm từ đất công thì cứ sử dụng đất bình thường và chờ đợi các chính sách nhà nước về đất đai.

Chuyển nhượng đất lấn chiếm là hành vi vi phạm pháp luật. Vì vậy, mọi người cần nâng cao ý thức trong việc sử dụng đất và tuyệt đối không được thực hiện hành vi lấn chiếm đất không thuộc quyền sử dụng của mình.