Bất động sản đi đâu để tìm vốn ?

Tại tọa đàm: "Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững", ngày 24/8, PGS.TS. Nguyễn Trọng Điều, Chủ tịch Hội Doanh nhân tư nhân Việt Nam, nhận định, hiện nay, thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, xu hướng doanh nghiệp nợ đọng với kỳ hạn ngày càng dài, tốc độ triển khai dự án chậm và áp lực lãi vay ngày càng lớn.

Việc hầu hết các kênh dẫn vốn cho doanh nghiệp bất động sản hiện nay bao gồm vay ngân hàng, phát hành trái phiếu… gần như tắc nghẽn kể từ quý II/2022 đã tạo áp lực lớn lên các doanh nghiệp xây dựng và bất động sản.

Cần xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp

Theo Tiến sĩ TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, từ nay đến cuối năm có khoảng 112 nghìn tỉ trái phiếu đáo hạn. Trong số 1,4 triệu tỉ dư nợ trái phiếu thì có 700-800 nghìn tỉ là của doanh nghiệp bất động sản.

Sự chững lại đáng lo ngại của thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản làm cho nhiều dự án không được tiếp tục triển khai, nhiều doanh nghiệp không có khả năng thanh toán dư nợ trái phiếu chuẩn bị đáo hạn.

"Nói cách khác, một bộ phận lớn doanh nghiệp bất động sản có thể đối diện nguy cơ vỡ nợ trái phiếu doanh nghiệp", ông Nghĩa lo ngại.

Đề cập đến một số giải pháp khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa kiến nghị cần sửa đổi nhanh Nghị định 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ để phục hồi thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang bị đình trệ do thủ tục và lòng tin nhà đầu tư suy giảm.

Cùng với đó, cần khuyến khích các doanh nghiệp lớn phát hành trái phiếu. Các doanh nghiệp bất động sản có dư nợ trái phiếu lớn, thời gian đáo hạn trong kỳ tới cần nhanh chóng xây dựng kế hoạch chi trả, mạnh dạn phát hành trái phiếu mới hoặc bán các dự án, tài sản dở dang… nhằm duy trì thanh khoản, vượt qua giai đoạn khó khăn trước mắt.

Vị chuyên gia kinh tế này cho rằng các doanh nghiệp bất động sản cũng cần nhanh chóng đăng ký xếp hạng doanh nghiệp, tạo ra một tiền đề minh bạch và chuyên nghiệp để dễ dàng phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong một vài năm tới với những doanh nghiệp có nền tảng tài chính tốt.

Kiến tạo phát triển song phải kiểm soát rủi ro

Còn theo tính toán của Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, hiện có khoảng 30 – 40% các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, xây lắp đang nợ đọng lẫn nhau với số tiền khoảng 60.000 tỉ đồng.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực cho rằng, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, các phân khúc còn thiếu cung, lĩnh vực xây dựng; thị trường cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp. Từ nay đến 2030, mỗi năm Việt Nam cần khoảng 700.000 – 1 triệu tỉ đồng vốn trung dài hạn (ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng).

Do vậy, cần phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính; kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, tận dụng được các cơ hội mới; nắn dòng vốn chứ không làm nghẽn, quan tâm rủi ro hệ thống tài chính; chú trọng điều tiết cung – cầu bất động sản. Bên cạnh đó, sớm giải quyết, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư trong các vụ việc vừa qua.

Tiếp tục kiểm soát tình trạng sốt bất động sản đất nền, đầu cơ, thao túng giá…; đẩy nhanh đầu tư công, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân… Hoàn thiện thể chế theo hướng sửa đổi Nghị định 153 và Nghị định 156 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán.

Đồng thời rà soát Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp, nhất là điều kiện nhà đầu tư chuyên nghiệp, quy định cần thiết có xếp hạng tín nhiệm. Quy định phân nhóm phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn, tài chính phù hợp; phân nhóm trái phiếu doanh nghiệp.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực cũng kiến nghị nên có lộ trình đánh thuế bất động sản phù hợp, đồng thời thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản.

"Việt Nam nên nghiêm túc suy nghĩ về việc có một định chế tài chính riêng về phát triển nhà ở như Quỹ phát triển nhà ở, Ngân hàng tiết kiệm nhà ở hoặc Quỹ tiết kiệm nhà ở", vị chuyên gia này gợi mở.

Đề cập về xếp hạng tín nhiệm, theo Tiến sĩ Cấn Văn Lực, không nên quá quan trọng về số lượng của các tổ chức xếp hạng tín nhiệm, chủ yếu cần chất lượng, đáp ứng được đầy đủ kịp thời.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, quan trọng nhất là phải đa dạng hóa nguồn vốn. Cụ thể, ngoài tín dụng, doanh nghiệp cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác (phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần, phát hành cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính…).

"Từ nay đến năm 2030, chúng ta cần khoảng 700.000 – 1 triệu tỉ vốn trung và dài hạn, chắc chắn nguồn vốn này phải lấy từ thị trường chứng khoán", ông Lực cho biết.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp phải hoàn thiện mình, hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp hơn, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết; huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể, quan tâm quản lý rủi ro tài chính, lãi suất, tỉ giá, dòng tiền.