Kiểm soát nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản cần có định hướng đúng đắn, lâu dài

Kiểm soát nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản

Bất động sản đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam. So với tổng GDP mỗi năm, ngành bất bất động sản đóng cho GDP đến 14%. Chính vì vậy, sự lan tỏa, ảnh hưởng từ ngành bất động sản là rất mạnh. Đặc biệt, khi đại dịch Covid-19 xảy ra, nền kinh tế bị giảm sút nhưng nguồn vốn tín dụng đầu tư vào bất động sản vẫn tăng đều. Tính từ tháng 12/2021 đến nay, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam khoảng 31,2 tỷ đô la.

Trên thực tế, từ năm 2021 đến đầu năm 2022 cho thấy, nguồn cung bất động sản tại các địa phương trên cả nước đều hạn chế và có xu hướng giảm rõ rệt khi thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nhà ở cho người thu nhập thấp. Trong khi đó, giá nhà ở bất động sản lại tăng cao so với nguồn thu nhập của người dân.

Theo chuyên gia Nguyễn Mạnh Khởi- Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho rằng, sau đại dịch, kinh tế chỉ phục hồi ít, nhưng giao dịch bất động sản tăng cả sơ cấp, thứ cấp, nhu cầu vốn là rất lớn. Chuyên gia nhận định, nên kiểm soát một cách hợp lý thị trường. Dòng vốn tín dụng phải chạy vào bất động sản đầu tư, đặc biệt, chúng ta cần ưu tiên các dự án bất động sản đang triển khai để nhanh cung cấp ra thị trường.

Theo số liệu, dư nợ tín dụng bất động chỉ chiếm 20% tổng dư nợ tín dụng chung. Dư nợ tín dụng về nhà ở chiếm tỷ trọng cao nhất 60,6% trong dư nợ bất động sản.

Thị trường bất động sản liên quan mật thiết và có ảnh hưởng sâu sắc qua lại với các thị trường vốn như thị trường tín dụng, chứng khoán, trái phiếu, thu hồi vốn đầu tư nước ngoài... Ông Bùi Xuân Dũng – Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định, thị trường bất động sản phải phát triển ổn định, lành mạnh sẽ đảm bảo được sự ổn định, an toàn cho thị trường vốn.

Việc kiểm soát nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản là giải pháp vô cùng quan trọng để giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững. Đây cũng là một trong những mắt xích quan trọng trong vấn đề giải pháp thúc đẩy, tăng cường nguồn cung cho thị trường và giảm giá bất động sản.

Theo TS. Vũ Đình Ánh – nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường – giá cả (Bộ Tài chính) cho rằng: Việt Nam đang vượt qua đại dịch nhưng tăng trưởng kinh tế còn thấp. Nếu như không xem xét cẩn trọng thị trường bất động sản – tài chính kinh tế, sẽ dễ bị suy thoái và lạm phát.

Theo ông, vấn đề chính mà thị trường bất động sản đang phải đối mặt là thị trường đang phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng tín dụng. Vậy chúng ta cần phải lành mạnh hóa mối quan hệ này, nếu chúng ta tiếp tục siết tín dụng, sẽ bóp chết bất động sản.

TS. Cấn Văn Lực – Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ Quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV nêu rõ vai trò thu hút vốn của bất động sản vô cùn quan trọng trong 35 ngành nghề khác nhau. Với tứ giác liên thông ngân hàng – bảo hiểm – bất động sản – chứng khoán có liên quan chặt chẽ với nhau nên sẽ mang mối quan hệ mật thiết, tương trợ cho cho nhau, lĩnh vực này rủi ro sẽ kéo theo rủi ro khác và ngược lại.

Ví dụ, doanh nghiệp bất động sản đứng thứ 2 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp, các ngành tham gia hệ sinh thái của nhau, cần đề cập khi đánh giá phân tích, rủi ro , đây là rủi ro hệ thống liên quan đến tài chính – bất động sản.

Giải pháp đặt ra cho việc lành mạnh hóa mối quan hệ giữa tài chính – bất động sản

Theo TS. Cấn Văn Lực – Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ Quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV chúng ta cần triển khai một số giải pháp như sau:

Thứ nhất, cần có có quy định phân nhóm các phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn phù hợp. Có hướng dẫn, cho phép thành các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt, cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), cơ quan tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản,...

Có lộ trình đánh thuế bất động sản phù hợp (cần minh bạch, công bằng và phân bổ thu nhập hợp lý...)

Thứ hai, cần có lộ trình đánh thuế bất động sản phù hợp (cần minh bạch, công bằng và phân bổ thu nhập hợp lý...); thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản.

Thứ ba, đối với các doanh nghiệp bất động sản: nguồn tín dụng, doanh nghiệp bất động sản cần lưu tâm, lưu ý và linh hoạt trong các kênh huy động vốn (phát hành trái phiếu, trái phiếu công trình,...); Hướng tới sự minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán...

Đồng quan điểm với đó, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng, cần có một lộ trình cho việc siết chặt và phát triển vốn tính dụng ngân hàng của Ngân hàng Nhà nước đến năm 2023. Hiện nhà nước đã có gói hỗ trợ 350.000 tỷ đồng, phần lớn tập trung cho lĩnh vực kết cấu hạ tầng. Nhà nước không nên thắt chặt thị trường bất động sản, mà nên kiểm soát cho vay đối với các doanh nghiệp, đối tượng vay và sử dụng vốn vay đúng mục đích.