Thị trường bất động sản năm 2023 - chờ “nút thắt” được tháo gỡ

Trong suốt 11 tháng của năm 2022, thị trường BĐS đã phải đối mặt với hàng loạt khó khăn: biến động của nền kinh tế và thị trường thế giới; Việt Nam đang nỗ lực kiểm soát lạm phát; dòng vốn vào thị trường eo hẹp, nguồn cung khan hiếm; hành lang pháp lý đang được sửa đổi và hoàn thiện…

Khai thông nguồn vốn cho bất động sản

Phần lớn các công ty bất động sản đang trong thời kỳ hoạt động cầm chừng, không có thu nhập, chờ nhà nước ban hành chính sách hỗ trợ trong thời gian tới. Theo T.S Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, đến năm 2022, cơ cấu sản phẩm BĐS có dấu hiệu bất hợp lý, chưa đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân. Bất động sản cao cấp, đắt đỏ, giá bất động sản bị đẩy lên cao, không phù hợp với khả năng thanh toán và nhu cầu của người dân; mặc dù chi phí nguyên vật liệu đầu vào, chi phí nhân công, đặc biệt là dòng vốn - "mạch máu" của thị trường bị hạn chế.

Trên thực tế, trong 3 quý của năm 2022, cả nước chỉ có khoảng 40.000 sản phẩm mới được tung ra thị trường, lượng giao dịch chỉ tương đương khoảng 20% so với cả năm 2019. Khiến các doanh nghiệp BĐS hiện nay rơi vào tình trạng thiếu vốn. Khó huy động các nguồn vốn như tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, vốn nhà đầu tư…

Nhiều doanh nghiệp thiếu vốn, nhiều dự án đang thi công buộc phải dừng, hoãn, giãn tiến độ, thậm chí sa thải số lượng lớn nhân viên. Theo thống kê mới nhất của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, các đơn vị môi giới có hơn 100.000 lao động phải ngừng hoạt động, chuyển việc, tìm việc khác.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch điều hành Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, những tháng cuối năm 2022, thị trường BĐS đứng trước nhiều cơ hội và thách thức đan xen. Nhu cầu về bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà ở vẫn rất lớn.

Hiện tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam vào khoảng 40%, nhưng con số này mỗi năm tăng thêm 1%, tức là có khoảng 1 triệu người có nhu cầu về nhà ở. Mặt khác, cuối năm cũng là thời điểm các doanh nghiệp gia tăng doanh số, nhà đầu tư có xu hướng chờ đợi cơ hội để đầu tư.

Bên cạnh đó, Chính phủ cũng có nhiều giải pháp hỗ trợ thị trường phát triển lành mạnh, bền vững như: rút ngắn thủ tục đầu tư; hoàn thiện cơ chế, chính sách bằng việc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh BĐS. Do đó, các vấn đề pháp lý của dự án chắc chắn sẽ được giải quyết nhanh hơn trong thời gian tới.

Kỳ vọng bất động sản khởi sắc trong năm 2023

Ông Nguyễn Mạnh Hà chia sẻ, ông kỳ vọng thị trường tài chính sẽ hồi phục vào năm 2023 để nguồn vốn tiếp tục chảy vào thị trường BĐS, giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn, giúp thị trường thoát khỏi tình trạng trầm lắng, phát triển bền vững hơn. Từ quý I/2023, Chính phủ dự kiến sẽ có những biện pháp mạnh tay hơn để tháo gỡ, đồng thời nới "room tín dụng" các ngân hàng tiếp tục cho vay; doanh nghiệp cũng sẽ dần làm quen và thích ứng với các quy định mới về phát hành trái phiếu. Bằng cách này, thị trường BĐS sẽ có thêm dòng tiền, tạo đà cho sự phát triển trờ lại.

Thị trường bất động sản suy thoái sẽ kéo theo nhiều hệ lụy cho các thị trường khác như thị trường tài chính, nợ xấu tăng cao, các ngành sản xuất khác cũng đình trệ, vật liệu xây dựng không có đầu ra… Do đó, Chính phủ cần có những giải pháp kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, đồng thời tháo gỡ các ách tắc, vướng mắc trong xúc tiến đầu tư, phát triển dự án và các liên kết khác sẽ làm tăng thêm nguồn cung mới cho thị trường BĐS.

Đặc biệt trong giai đoạn tới, theo chủ trương chung của Chính phủ, nguồn cung nhà ở bình dân, vừa túi tiền sẽ tăng, giá BĐS sẽ phải giảm, kể cả phân khúc cao cấp. Hiện tại, nhà ở thương mại vừa túi tiền, phù hợp túi tiền của đại bộ phận người dân chưa đáp ứng đủ cầu, phân khúc thị trường này và nhà ở vừa túi tiền sẽ có xu hướng khởi sắc trong năm 2023.

Dự báo về thị trường BĐS đến 2023, T.S Nguyễn Văn Đính cho biết thêm, nếu không có những điều chỉnh chính sách vĩ mô, trước những thách thức hiện có, doanh nghiệp và thị trường BĐS chắc chắn sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều hệ lụy khi thị trường tác động chung đến nhiều ngành nghề khác. Theo thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam, ước tính có khoảng 35-37 ngành nghề khác liên quan đến thị trường BĐS bao gồm thị trường vốn, bảo hiểm, cổ phiếu, trái phiếu…

Vì vậy, để thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh vào năm 2023, thị trường BĐS đang chờ đợi cơ chế, chính sách hỗ trợ để giải quyết bất hợp lý của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS Ngoài ra, trong bối cảnh hiện nay, việc khơi thông dư địa tín dụng trên thị trường bất động sản.

Đặc biệt đối với các dự án xã hội là cần thiết và cấp bách, thúc đẩy, tạo nguồn hàng đáp ứng nhu cầu thị trường như dự án nhà ở xã hội cho nhóm thu nhập thấp, nhà ở cho công nhân. Thị trường tê liệt bởi sản phẩm không phù hợp nên có thể khuyến khích các dự án bất động sản, doanh nghiệp nhắm vào các phân khúc thị trường này nếu có sản phẩm phù hợp. Khi sản phẩm phù hợp xuất hiện, cung cầu thị trường cân bằng, giao dịch sôi động trở lại thị trường sẽ ổn định.