1. Bỏ khung giá đất, bồi thường sát giá thị trường từ năm 2026

Đây là thay đổi quan trọng nhất khi Nhà nước chính thức bãi bỏ hoàn toàn Khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm một lần. Theo quy định mới, các địa phương sẽ tự xây dựng Bảng giá đất hằng năm (áp dụng lần đầu từ ngày 01/01/2026) dựa trên nguyên tắc thị trường.

Việc bồi thường sẽ được tính toán dựa trên giá đất cụ thể tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, thay vì áp đặt mức giá hành chính thấp hơn thực tế như trước đây. Điều này giúp người dân được hưởng lợi từ giá trị thực của đất đai, giảm thiểu các khiếu kiện kéo dài do chênh lệch "hai giá".

Các quy định của Luật Đất đai 2024 về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở thể hiện rõ quan điểm lấy người dân làm trung tâm, bảo đảm quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời đáp ứng yêu cầu phát triển chung của đất nước. 

Việc xác định đúng đối tượng được bồi thường, hình thức và mức bồi thường phù hợp không chỉ giúp người bị thu hồi đất sớm ổn định chỗ ở, đời sống mà còn góp phần nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, hạn chế tranh chấp, khiếu nại. 

2. Phải hoàn thành tái định cư xong mới được thu hồi đất

Luật Đất đai 2024 quy định một nguyên tắc tối cao là việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất. Điều này đồng nghĩa với việc Nhà nước chỉ được quyền thu hồi đất khi người dân đã có chỗ ở mới hoặc đã nhận được nền đất/nhà ở tái định cư.

Quy định này giúp người dân tránh khỏi cảnh phải đi ở trọ tạm bợ trong thời gian chờ đợi dự án xây dựng hạ tầng tái định cư. Ngoài ra, khu tái định cư bắt buộc phải hoàn thiện đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật (đường, điện, nước) và hạ tầng xã hội (y tế, giáo dục, chợ) theo quy hoạch chi tiết.

Hình thức bồi thường được đa dạng hóa: ưu tiên bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi; nếu không có quỹ đất thì bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án. 

Đặc biệt, nếu người dân bị thu hồi đất nông nghiệp có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư, và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà thì sẽ được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng hoặc bằng nhà ở.

Nhằm bảo vệ quyền lợi tài chính tối đa cho người dân, Nghị định số 88/2024/NĐ-CP quy định cơ chế bồi thường chênh lệch: trường hợp giá trị đất bồi thường, hỗ trợ lớn hơn tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp tại nơi tái định cư thì người dân được nhận phần tiền chênh lệch dương này.

Đồng thời, trong công tác đo đạc giải phóng mặt bằng, nếu diện tích thực tế đo đạc có sự khác biệt so với diện tích ghi trên giấy tờ do sai sót về tọa độ hoặc ranh giới, Nhà nước sẽ bồi thường theo diện tích và vị trí tọa độ đo đạc thực tế.

3. Ưu tiên quyền bồi thường và tái định cư tại chỗ

Đối với những người bị thu hồi đất ở để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, Luật quy định sự ưu tiên bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở ngay tại khu vực dự án (tại chỗ). Nếu địa phương có quỹ đất, quỹ nhà khác mục đích sử dụng, người dân có thể được xem xét bồi thường bằng các loại đất này tùy theo nhu cầu thực tế.

Nguyên tắc bồi thường mới khẳng định Nhà nước phải bảo đảm người dân có đất thu hồi có chỗ ở mới và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Những vị trí thuận lợi trong khu tái định cư sẽ được ưu tiên bố trí cho các hộ gia đình kết hợp kinh doanh dịch vụ hoặc người có công với cách mạng.

4. Đất nông nghiệp có thể được bồi thường bằng nhà ở hoặc đất ở

Trước đây, thu hồi đất nông nghiệp thường chỉ được bồi thường bằng tiền hoặc đất cùng mục đích. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 đã đa dạng hóa hình thức bồi thường. Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp có đủ điều kiện bồi thường hiện có thể được nhận:

Đất nông nghiệp hoặc tiền. Đất ở hoặc nhà ở tái định cư (nếu người dân có nhu cầu và địa phương có sẵn quỹ đất/nhà). Đất có mục đích sử dụng khác với loại đất đã thu hồi.

Ngoài ra, hộ gia đình nhiều thế hệ sống chung trên một thửa đất bị thu hồi mà diện tích bồi thường không đủ chia thì sẽ được Nhà nước xem xét hỗ trợ giao thêm đất có thu tiền sử dụng đất để bảo đảm an cư cho tất cả các thành viên.

Người dân có thêm công cụ bảo vệ quyền lợi

Luật Đất đai 2024 cũng nhấn mạnh quyền được tiếp cận thông tin của người sử dụng đất.

Người dân có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền công khai căn cứ thu hồi đất, phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; đồng thời thực hiện khiếu nại hoặc khởi kiện nếu cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị ảnh hưởng.

Luật Đất đai 2024 không chỉ là một văn bản pháp lý mới mà còn đánh dấu bước chuyển dịch lịch sử, chuyển từ cơ chế quản lý hành chính áp đặt sang cơ chế thị trường minh bạch và công bằng. 

Những quy định đột phá như bỏ khung giá đất, đa dạng hóa hình thức bồi thường và nguyên tắc "tái định cư xong mới được thu hồi đất" đã thể hiện rõ triết lý lấy người dân làm trung tâm, bảo đảm quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất. 

Để những chính sách này thực sự phát huy hiệu quả, người dân cần chủ động theo dõi sát bảng giá đất tại địa phương, nắm vững quy hoạch dự án và không ngần ngại yêu cầu sự minh bạch trong các phương án bồi thường, hỗ trợ. 

Việc thấu hiểu và thực thi đúng pháp luật không chỉ giúp người dân bảo vệ tài sản, ổn định cuộc sống mà còn góp phần khơi thông nguồn lực đất đai cho sự phát triển bền vững của quốc gia.