Thị trường bất động sản Hà Nội: Nguồn cung nhà ở phân khúc trung - cao cấp tiếp tục khan hiếm

Theo Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội, tầng lớp trung lưu hiện chiếm 13% dân số và dự kiến sẽ chiếm 26% số vào năm 2026. Hiện, thu nhập bình quân đầu người của Hà Nội cao gấp 1,4 lần so với bình quân cả nước.

Một số dự báo cho thấy đến năm 2025, số lượng gia đình trung lưu tại Hà Nội sẽ đạt khoảng 1,5-1,6 triệu hộ. Thời điểm đó, nhu cầu sở hữu các sản phẩm chung cư thương mại sẽ ở mức rất cao cùng với văn hoá sống chung cư ngày càng trở nên phổ biến hơn.

Lực cầu bất động sản căn hộ phân khúc trung - cao cấp lớn

Phát biểu tại tọa đàm, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, theo Chương trình phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội giai đoạn 2021-2030, đến năm 2025, thành phố phấn đấu diện tích sàn nhà ở bình quân đạt 29,5m2/người; phát triển mới 19,69 triệu mét vuông sàn nhà ở thương mại.

Đến năm 2030, diện tích sàn nhà ở bình quân đạt 32m2/người; phát triển mới 15,19 triệu mét vuông sàn nhà ở thương mại. Hà Nội cũng đặt ra mục tiêu đạt tỉ lệ đô thị hóa đến năm 2025 khoảng 60-62%, đến năm 2030 đạt 75%; GRDP bình quân đầu người đến năm 2025 đạt khoảng 8.300-8.500 USD, đến năm 2030 đạt khoảng 12.000-13.000 USD…

Đây là những mục tiêu lớn, thậm chí khá tham vọng khi nhìn vào nhu cầu nhà ở thương mại của người dân chưa được đáp ứng ở thời điểm hiện tại.

Như vậy, trong vòng 2 năm nữa, theo ước tính của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, Hà Nội cần phát triển khoảng 246.000 căn hộ (với căn hộ có diện tích khoảng 80m2).

Trên thực tế, dù giai đoạn vừa qua, thị trường có những biến động mạnh nhưng khi đi sâu phân tích các yếu tố tác động đến nhu cầu sở hữu chung cư trong tương lai của người dân có thể thấy, nhu cầu này vẫn ở mức rất cao trên tất cả các phân khúc, từ chung cư bình dân đến chung cư trung và cao cấp, nhưng nguồn cung còn rất hạn chế.

Về định hướng không gian, Hà Nội sẽ tập trung phát triển đô thị vệ tinh và các khu vực dự kiến thành quận. Khu vực nội đô lịch sử sẽ hạn chế tối đa phát triển mới nhà chung cư thương mại để hạn chế việc gia tăng dân số và quá tải hạ tầng.

Do đó, cần những nhận diện mới về không gian phát triển đô thị, gắn với các sản phẩm chung cư thương mại đáp ứng được nhu cầu đa dạng của người dân.

Về định hướng chính sách, việc sửa đổi, hoàn thiện khung chính sách, pháp luật có tạo ra động lực để thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại trong giai đoạn tới hay không, cũng cần thêm những góc nhìn của chuyên gia, nhà quản lý, nhà đầu tư quốc tế.

Về định hướng đầu tư, trong các kênh đầu tư ở các quốc gia phát triển thì đầu tư vào bất động sản vẫn hấp dẫn bậc nhất. Trong đó, theo khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, kinh nghiệm trên thế giới cho thấy, với những dự án chung cư trung cấp và cao cấp có chất lượng xây dựng, vị trí và hạ tầng tốt, luôn tăng giá ổn định, bền vững trong khoảng thời gian 20 năm qua.

Giá căn hộ phân khúc thấp sẽ không giảm

Theo Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, ở Hà Nội, việc lựa chọn dự án để ở và đầu tư trong giai đoạn này cũng được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm, nhất là khi thu nhập khả dụng của tầng lớp trung lưu tăng lên sẽ làm cho quy mô tiền nhàn rỗi ngày càng lớn, kéo theo nhu cầu đầu tư.

Giá bán sơ cấp loại hình căn hộ chung cư trung bình đạt 50 triệu đồng/m2, tăng 10-15% theo năm. Nguồn cung và giao dịch của căn hộ trung và cao cấp chiếm tỉ lệ cao nhất trong cơ cấu nguồn cung và giao dịch trên thị trường. Đây là phân khúc hút khách nhất nhờ khả năng tăng trưởng ổn định, giá thuê phục hồi bằng với thời điểm trước khi xảy ra dịch COVID-19.

Trong ba tháng đầu năm 2023, giao dịch đạt thấp, nhưng có thể duy trì ngang bằng cùng kỳ năm 2022.

Từ quý II/2023, giao dịch được kỳ vọng sẽ tăng tốt hơn. Giá căn hộ phân khúc thấp sẽ không giảm, thậm chí tăng. Trong khi giá căn hộ trung - cao cấp trước đây có xu hướng tăng ảo sẽ được điều chỉnh về mức phù hợp hơn với giá trị thực.

Tại thời điểm này, khi thị trường đang tái lập thế cân bằng trở lại, mức giá dần tiệm cận với giá trị thực. Đây là cơ hội để những người có thu nhập cao, có nhu cầu thực mua để ở, kinh doanh hoặc đầu tư dài hạn có thể lựa chọn phân khúc này đầu tư, tăng sức mua cho thị trường.