Lãi suất tăng cao, nhiều người chọn đi thuê thay vì mua nhà

Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), sự gia tăng mạnh của chi phí tài chính, lãi suất vay mua nhà đang làm thay đổi hành vi của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.

Theo đó, người mua nhà lần đầu và các hộ gia đình trẻ có xu hướng trì hoãn quyết định, tiếp tục thuê nhà hoặc dịch chuyển ra khu vực xa trung tâm, nơi giá thấp hơn khoảng 30%.

Ở phía nhà đầu tư, nhóm có tiềm lực tài chính trung bình, phụ thuộc lớn vào vốn vay, đang chuyển sang trạng thái quan sát và phòng thủ, khiến thanh khoản thị trường chậm lại và dòng tiền trở nên chọn lọc hơn. Tuy nhiên, không phải toàn bộ dòng tiền đều rút khỏi thị trường.

Nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt, tỉ lệ đòn bẩy thấp vẫn tiếp tục xuống tiền, nhưng với tiêu chí khắt khe hơn: sản phẩm phải phù hợp với khả năng tài chính, có pháp lý rõ ràng và ưu tiên khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.

VARS IRE cho rằng, trong bối cảnh mới, lợi thế sẽ thuộc về các cá nhân, tổ chức có năng lực tài chính thực và tư duy dài hạn. Cơ hội vẫn tồn tại với nhà đầu tư lựa chọn sản phẩm có giá tương xứng với giá trị khai thác, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng và quy hoạch rõ ràng.

Quyết định đầu tư không còn chỉ xoay quanh câu chuyện giá sẽ tăng bao nhiêu, mà phải được cân nhắc trên một tổ hợp các yếu tố, từ khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định, biên an toàn tài chính, đến tiềm năng gia tăng giá trị gắn với phát triển hạ tầng, quy hoạch và chất lượng sống thực tế của khu vực.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, khoảng 60-70% người tham gia giao dịch bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính. Nếu như năm trước mặt bằng lãi suất chỉ khoảng 5-6%, thì hiện nay đã tăng gần gấp đôi.

Trong bối cảnh đó, những người mua nhà chưa đủ nguồn tiền và phải sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ phải cân nhắc rất kỹ trước khi quyết định xuống tiền. Việc tính toán của người mua trước hết liên quan đến khả năng trả nợ. Khi lãi suất có thể lên tới 14-15%, thậm chí cao hơn, người vay cần xem xét liệu mình có thể đảm bảo nghĩa vụ trả nợ trong thời gian tới hay không.

Hiện nay, tâm lý quan ngại đã xuất hiện khá rõ trên thị trường. Tuy nhiên, điều này không thể hiện ở việc nhu cầu tìm kiếm giảm mạnh, mà thể hiện ở sự chênh lệch giữa lượng quan tâm và lượng giao dịch thực tế.

Theo số liệu của Batdongsan.com.vn, nếu lấy Tết Nguyên đán làm mốc so sánh, thì tuần đầu sau Tết năm nay, lượng người quan tâm đến bất động sản tăng khoảng 200% so với năm ngoái, trong khi năm ngoái con số này là 151%.

Tuy nhiên, khi xem xét sâu hơn các dữ liệu liên quan đến lượng người liên hệ trực tiếp với môi giới, con số này lại có xu hướng thấp hơn. Điều này phản ánh thực tế rằng, nhu cầu vẫn tồn tại nhưng người mua phải cân nhắc kỹ hơn, đặc biệt trước các yếu tố như mặt bằng giá và lãi suất vay mua nhà.

Trong bối cảnh đó, tâm lý chung của thị trường hiện nay là chờ đợi. Người mua có thể tiếp tục quan sát thị trường trong các quý cuối năm để xem diễn biến mặt bằng lãi suất trước khi đưa ra quyết định.

Bài toán tài chính trở thành yếu tố quyết định khi lãi suất tăng

Ở giai đoạn 2022-2023 lãi suất từng tăng lên khoảng 15-16% từ cuối năm 2022 và kéo dài đến khoảng quý III/2023 mới bắt đầu giảm. Trong khoảng thời gian gần một năm đó, nhiều người mua nhà gặp khó khăn khi bất động sản khó bán song lãi vay vẫn phải trả, dẫn đến tình trạng có tài sản nhưng thiếu dòng tiền.

Nhìn từ quá khứ có thể đánh giá, trong bối cảnh hiện nay có thể xuất hiện cơ hội mua bất động sản với mức giá tốt hơn, bởi một số người bán chịu áp lực tài chính buộc phải bán nhanh với giá thấp hơn.

Tuy nhiên, điều quan trọng hơn là kế hoạch tài chính. Người mua cần xây dựng kế hoạch tài chính trong khoảng 3-5 năm, xem xét kỹ dòng thu nhập và khả năng chi trả lãi vay. Khi quyết định vay tiền, người mua cần tính đến khả năng biến động của lãi suất để đánh giá liệu dòng tiền của mình có đủ để trả nợ hay không.

Nếu trước đây nhiều người có thể vay khi chỉ có khoảng 30-40% vốn tự có, thì trong bối cảnh hiện nay có thể cần 60-70% vốn tự có, phần còn lại chỉ vay một khoản nhỏ hơn để đảm bảo khả năng trả nợ. Trong trường hợp chưa đủ dòng tiền, người mua có thể cân nhắc phương án tạm thời thuê nhà thay vì vay quá nhiều.

Giai đoạn đầu năm có thể được xem như một giai đoạn "chạy lấy đà" của thị trường và có thể kéo dài đến hết quý II/2026. 

Nếu trong quý III/2026 và quý IV/2026, mặt bằng lãi suất ổn định hơn và các yếu tố vĩ mô tích cực hơn, lượng giao dịch trên thị trường có thể quay trở lại và thậm chí cải thiện so với cùng kỳ.