"Nhà ở vừa túi tiền": Những mô hình hay trên thế giới
Khi giá nhà tăng nhanh hơn lương, nhanh hơn lạm phát và nhanh hơn cả kỳ vọng, "an cư lạc nghiệp" không còn là lời khuyên thực tế - mà trở thành một câu hỏi chính sách cấp bách. Bài toán nhà ở vừa túi tiền đang được các quốc gia giải như thế nào, và đâu là những mô hình thực sự hiệu quả?
Theo World Bank, một hệ thống nhà ở được coi là bền vững khi chi phí nhà ở không vượt quá 30% thu nhập hộ gia đình - ngưỡng an toàn nhằm tránh rơi vào tình trạng "gánh nặng chi phí". Trong khi đó, OECD cảnh báo rằng tại nhiều quốc gia, tỷ lệ này đã vượt xa mức khuyến nghị, đặc biệt ở các đô thị lớn.
Trong bối cảnh đó, nhiều quốc gia đã triển khai các mô hình can thiệp khác nhau nhằm đưa nhà ở trở lại gần hơn với khả năng chi trả của người dân. Dù cách tiếp cận có khác nhau, điểm chung nổi bật là vai trò điều tiết mạnh mẽ của nhà nước.
Singapore và những thành công của quốc gia này trong việc cung cấp nhà ở giá rẻ cho người dân. Với chương trình BC Builds được triển khai, Singapore cho thấy một hình mẫu về vai trò chủ động hơn của khu vực công trong việc phát triển nguồn nhà ở giá rẻ mới.
Singapore: Nhà ở đại chúng gắn chặt với thu nhập
Mô hình nhà ở của Singapore được xem là điển hình thành công nhất thế giới. Thông qua Cơ quan Phát triển Nhà ở (HDB), chính phủ trực tiếp xây dựng và phân phối nhà ở cho người dân với mức giá được kiểm soát chặt chẽ.
Cốt lõi của mô hình này nằm ở ba yếu tố then chốt.
Thứ nhất, giá nhà được thiết kế dựa trên thu nhập thực tế của người dân, chứ không hoàn toàn vận hành theo cơ chế thị trường. Nhà nước áp dụng các gói trợ giá linh hoạt, giúp đại bộ phận người dân có thể tiếp cận nhà ở ngay từ khi còn trẻ.
Thứ hai, người dân được phép sử dụng quỹ tiết kiệm bắt buộc (CPF) để thanh toán, từ đó giảm đáng kể áp lực tài chính trong giai đoạn đầu.
Thứ ba, nhà ở xã hội tại đây không bị "đóng dấu" thấp cấp. Các khu HDB được quy hoạch đồng bộ, đầy đủ hạ tầng, trường học và kết nối giao thông, tạo nên môi trường sống có chất lượng thực sự.
Theo các báo cáo của World Bank, hơn 80% dân số Singapore sinh sống trong các căn hộ do nhà nước phát triển - một tỷ lệ hiếm thấy trên thế giới.
Một khu nhà ở điển hình của Cơ quan Phát triển Nhà ở (HDB) tại trung tâm Singapore: Ảnh: CCPA
Vienna: Nhà ở xã hội nhưng không đánh đổi chất lượng
Khác với Singapore, Vienna xây dựng hệ thống nhà ở xã hội theo một triết lý rõ ràng: Giá phải chăng nhưng chất lượng không thỏa hiệp.
Chính quyền thành phố trực tiếp sở hữu hoặc trợ giá cho một lượng lớn quỹ nhà ở, chiếm khoảng 60% tổng số nhà trên địa bàn. Đáng chú ý, các dự án này không bị đẩy ra vùng ngoại ô hẻo lánh - chúng nằm ở những vị trí thuận lợi, có thiết kế hiện đại và tích hợp đầy đủ tiện ích công cộng.
Nhà ở xã hội tại Leyserstrasse Vienna. Ảnh: ArchDaily
Theo OECD, Vienna thành công nhờ duy trì nguồn cung nhà ở xã hội lớn và ổn định trong nhiều thập kỷ, từ đó kéo mặt bằng giá chung không bị đẩy lên quá cao.
Cô Tesbire Keskin, một trợ lý hành chính, thuê căn hộ rộng 70 m2 trong khu nhà ở xã hội tại Vienna - nơi cô và gia đình đã sinh sống gần 20 năm. Cô trả 500 euro/tháng và tận hưởng chất lượng cuộc sống vượt trội so với tiêu chuẩn thị trường.
Điểm khác biệt quan trọng là nhà ở xã hội tại đây không chỉ dành riêng cho người thu nhập thấp, mà mở rộng đến cả tầng lớp trung lưu. Điều này giúp tránh tình trạng phân hóa không gian sống - một vấn đề thường gặp ở nhiều quốc gia khi nhà ở xã hội bị tách biệt khỏi phần còn lại của đô thị.
Đức: Ổn định thị trường thuê để giảm áp lực sở hữu
Tại Đức, thay vì thúc đẩy mục tiêu "ai cũng phải có nhà riêng", chính phủ lựa chọn một hướng đi khác: Ổn định và bảo vệ thị trường thuê nhà.
Các chính sách tiêu biểu bao gồm giới hạn mức tăng giá thuê (Mietpreisbremse), khuyến khích hợp đồng thuê dài hạn bảo vệ quyền lợi người thuê, và kiểm soát chặt tình trạng tăng giá đột biến tại các khu vực đô thị có nhu cầu cao.
Theo OECD, hơn một nửa dân số Đức sống trong nhà thuê nhưng vẫn duy trì được sự ổn định cao về chi phí lẫn chất lượng sống.
Mô hình này minh chứng cho một nhận thức quan trọng: Nhà ở vừa túi tiền không nhất thiết phải gắn với quyền sở hữu, mà hoàn toàn có thể đạt được thông qua một thị trường thuê được quản lý hiệu quả.
dự án nhà ở giá rẻ tại Lô 2 thuộc Khu đô thị mới Panlong Mountain and Water ở Côn Minh đã được hoàn thiện phần mái vào đầu năm 2026. Ảnh: China Daily
Trung Quốc: Thử nghiệm "nhà ở đảm bảo" trong bối cảnh giá cao
Trước áp lực giá bất động sản tăng mạnh nhiều năm liên tiếp, Trung Quốc triển khai chương trình "nhà ở đảm bảo" (保障房) nhằm hỗ trợ nhóm thu nhập trung bình và thấp tiếp cận chỗ ở ổn định.
Chính sách này tập trung vào ba hướng chính: xây dựng nhà ở với mức giá thấp hơn thị trường, hạn chế các hoạt động mua bán mang tính đầu cơ, và ưu tiên những đối tượng khó tiếp cận nhà ở thương mại. Theo phân tích của World Bank, đây là nỗ lực tái cân bằng thị trường sau giai đoạn tăng trưởng nóng kéo dài.
Tuy nhiên, mô hình này vẫn đối mặt với những thách thức chưa được giải quyết triệt để: phân bổ nhà ở chưa đồng đều giữa các địa phương, khoảng cách lớn trong năng lực thực thi, và sức ép liên tục từ phân khúc bất động sản thương mại.
Nhìn lại bốn mô hình trên, có thể rút ra một kết luận nhất quán: Thị trường tự do không đủ khả năng giải quyết bài toán nhà ở.
Dù là Singapore với nhà ở đại chúng do nhà nước chủ đạo, Vienna với hệ thống nhà ở xã hội chất lượng cao, Đức với cơ chế kiểm soát giá thuê, hay Trung Quốc với chương trình nhà ở đảm bảo - tất cả đều có sự can thiệp rõ ràng và nhất quán của nhà nước nhằm kiểm soát giá, mở rộng nguồn cung và bảo vệ người dân trước biến động thị trường.
Theo OECD, khả năng tiếp cận nhà ở đang trở thành một chỉ số quan trọng phản ánh mức độ công bằng và tính bền vững của một nền kinh tế.
Nhà ở vừa túi tiền không còn là một khái niệm đơn giản, mà là bài toán đa chiều, đan xen giữa thu nhập, quy hoạch đô thị và chính sách công.
Nếu không có những can thiệp đủ mạnh và đủ dài hơi, "an cư" - vốn là nền tảng cơ bản của đời sống, có thể dần trở thành đặc quyền của một bộ phận, thay vì là điều kiện tối thiểu mà số đông xứng đáng được thụ hưởng.
Link nội dung: https://congdankhuyenhoc.vn/nha-o-vua-tui-tien-nhung-mo-hinh-hay-tren-the-gioi-179260504154432057.htm