Lãi suất tăng, người mua nhà loay hoay gánh áp lực tài chính

Người mua nhà chịu áp lực trong bối cảnh lãi suất mua nhà tăng cao

Anh Minh Tuấn (quận Hoàng Mai, Hà Nội) đang "đứng ngồi không yên" khi khoản vay mua nhà bước vào giai đoạn điều chỉnh lãi suất.

Anh Tuấn cho biết, cuối năm 2024, sau nhiều năm tích lũy, vợ chồng anh quyết định mua căn hộ gần 90m2 tại một dự án ở phía Nam Hà Nội với giá khoảng 5 tỷ đồng để ổn định chỗ ở lâu dài. Do số tiền tích lũy chỉ đủ khoảng 35% giá trị căn hộ, gia đình anh phải vay ngân hàng hơn 3,2 tỉ đồng.

Thời điểm ký hợp đồng tín dụng, ngân hàng áp dụng mức lãi suất ưu đãi 7%/năm trong 12 tháng đầu. Với mức lãi này, mỗi tháng vợ chồng anh phải trả khoảng hơn 30 triệu đồng cả gốc và lãi, vẫn nằm trong khả năng tài chính của gia đình.

Tuy nhiên, sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất được điều chỉnh theo lãi suất tiết kiệm cộng biên độ, khiến mức vay dự kiến tăng lên khoảng 13%/năm. Theo tính toán sơ bộ, số tiền phải trả hàng tháng có thể tăng thêm 7-10 triệu đồng so với trước.

"Khoản chi tăng thêm này thực sự là áp lực lớn đối với gia đình tôi. Hai vợ chồng đều làm công ăn lương, thu nhập ổn định nhưng không dư dả. Nếu lãi suất tăng cao trong thời gian dài, chúng tôi buộc phải thắt chặt chi tiêu và tìm thêm nguồn thu để đảm bảo việc trả nợ ngân hàng", anh Tuấn chia sẻ.

Không chỉ riêng anh Tuấn, nhiều người vay mua nhà trong giai đoạn lãi suất thấp trước đây cũng đang lo lắng khi bước sang thời kỳ lãi suất thả nổi. Với mặt bằng lãi suất có xu hướng tăng, áp lực trả nợ của người vay được dự báo sẽ còn lớn hơn trong năm 2026.

Lãi suất mua nhà tăng cao

Năm 2026, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống được định hướng ở mức khoảng 15%; trong đó, tín dụng bất động sản về cơ bản không vượt quá tốc độ tăng trưởng chung của từng ngân hàng. Trong bối cảnh room tín dụng hữu hạn, buộc các tổ chức tín dụng phải tính toán lại cơ cấu và ưu tiên phân bổ dòng vốn.

Nhiều ngân hàng đã có động thái tăng lãi suất cho vay mua nhà. Một chi nhánh của Vietcombank tại Thành phố Hồ Chí Minh công bố, mức lãi suất cho vay bất động sản là 9,6%/năm cố định 6 tháng, 9,9%/năm cố định 12 tháng, 13,6%/năm cố định 18 tháng. Đáng chú ý, lãi suất vay cố định 24 tháng lên đến 13,9%/năm.

Ngân hàng thông báo phí trả trước hạn là 2% trên số tiền trả trước hạn trong 3 năm đầu tiên, 1% trên số tiền trả trước hạn trong 2 năm tiếp theo.

Tại BIDV, ngân hàng cũng tăng lãi suất cho vay các nhu cầu nhà ở tối thiểu là 9,7%/năm trong 6 tháng đầu; tối thiểu 10,1%/năm trong 12 tháng đầu và lãi suất lên tới 13,5%/năm trong 18 tháng đầu.

Hay tại Vietinbank, lãi suất cho vay 10%/năm trong 36 tháng đầu tiên. Lãi suất thả nổi cộng thêm 3,5%/năm.

Trong bối cảnh đó, chịu tác động mạnh nhất trong giai đoạn này là những người đã vay từ 1-2 năm trước, nay đến giai đoạn thả nổi lãi suất. Từ mức phổ biến 6-8%/năm như trước, hiện họ phải trả lãi suất 12-14%/năm, thậm chí có nơi đến 15%/năm, mức cao nhất trong hai năm qua và có khả năng còn tăng theo đà tăng của lãi suất huy động.

Những người vay cũ nay hết hạn cố định lãi suất muốn chuyển khoản vay sang ngân hàng khác để hưởng ưu đãi lãi suất cũng không dễ vì phát sinh hàng loạt chi phí, lãi phạt ở ngân hàng cũ mà qua ngân hàng mới thì lãi suất ưu đãi lại cao gần bằng lãi suất thả nổi.

Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc khi lãi suất ngân hàng tăng

Trong bối cảnh hiện tại, trên thị trường thứ cấp, một số nhà đầu tư bất động sản đang có động thái hạ giá để thoát hàng. Trên nhiều nhóm mua bán bất động sản, không ít căn hộ của một số dự án được điều chỉnh giảm giá, thậm chí có trường hợp khách đã đặt chỗ nhưng sau đó hủy giao dịch.

Khi lãi suất có xu hướng tăng, cùng với các chính sách tín dụng thận trọng hơn khiến thị trường đang có dấu hiệu chững lại. Một số doanh nghiệp cũng bắt đầu lo ngại khi dòng tiền bán hàng chậm hơn dự kiến.

Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), diễn biến của dòng vốn tín dụng trở thành một yếu tố có ảnh hưởng quan trọng đến nhịp vận động của thị trường bất động sản.

Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến 31/12/2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt khoảng 4,74 triệu tỉ đồng, tăng 36,24% so với 31/12/2024, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế và chiếm 25,53% tổng dư nợ toàn hệ thống.

Trong đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,16 triệu tỉ đồng, chiếm 45,58% tổng dư nợ tín dụng bất động sản, tăng 49,55% so với cuối năm 2024, tương đương tốc độ tăng gấp khoảng 1,85 lần tốc độ tăng của dư nợ tín dụng phục vụ tiêu dùng bất động sản.

VARS IRE cho rằng, lãi suất tăng trong giai đoạn này vừa trở thành bài kiểm tra về "sức chịu đựng" của thị trường, vừa là cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với các mô hình đầu tư dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cho thấy, thanh khoản bất động sản đang có xu hướng giảm, đặc biệt tại các khu vực từng tăng trưởng "nóng", khi dòng tiền không còn tìm kiếm lợi nhuận nhanh mà ưu tiên sự an toàn, tính ổn định và khả năng kiểm soát rủi ro.

Trong bối cảnh đó, việc mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh buộc thị trường bất động sản bước vào một giai đoạn "thanh lọc tự nhiên", nơi những mô hình đầu tư dựa trên đòn bẩy cao và kỳ vọng ngắn hạn dần bộc lộ rủi ro.

Khi chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vốn thực tế tăng vọt, khiến các tính toán tài chính ban đầu bị đảo lộn, nhất là với các cá nhân tận dụng các gói vay ưu đãi "lướt sóng".

Rủi ro mang tính cấu trúc còn nằm ở yếu tố độ trễ. Nhóm mua nhà giai đoạn 2023-2024, hiện vẫn có biên an toàn nhất định dù lãi suất tăng. Tuy nhiên, rủi ro có thể bộc lộ rõ hơn trong giai đoạn 2027-2028, khi nhóm mua năm 2025, ở mặt bằng giá cao và sử dụng đòn bẩy lớn, đồng loạt hết thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất. Nếu thu nhập không tăng tương ứng và thị trường không có dư địa tăng giá đủ mạnh, áp lực tài chính sẽ trở nên rõ nét hơn.

Link nội dung: https://congdankhuyenhoc.vn/lai-suat-tang-nguoi-mua-nha-loay-hoay-ganh-ap-luc-tai-chinh-179260311130239623.htm